第21回。抵当権で「貸した金を取りっぱぐれないための仕組み」を見てきました。今日からは目線を変えて、契約そのものの話に入ります。テーマは債務不履行・解除・危険負担。ひとことで言えば、約束が守られなかったときに何が起きるのかです。
1. 守られない、には3つの形がある
まず整理から。契約が守られない状態を債務不履行といいますが、形は3つに分かれます。
①履行遅滞 ── 期限が来たのにやらない（遅れている）
②履行不能 ── そもそもできなくなった
③不完全履行 ── 一応やったが、中身が足りない
引渡日を過ぎても鍵をくれへんのが①、渡す前に家が焼けてもうたんが②、ってことか。
そのとおりです。③は「引き渡したけど雨漏りしていた」のような場合ですが、売買のこの型は次回の契約不適合責任でまとめて扱うので、今日は①と②を中心にします。
で、遅れたらすぐアウトなんか。
そこが最初の論点です。いつから「遅れ」になるのか（412条）。
確定期限がある（9月30日に引き渡す） → 期限が来た時から
不確定期限（父が死んだら引き渡す） → 期限が来た後に請求を受けた時か、債務者が期限の到来を知った時の、早いほうから
期限を決めていない → 請求を受けた時から
不確定期限だけややこしいな。なんで2択なん。
「父が死んだ」ことを債務者が知らないうちに遅滞の責任を負わせるのは酷だからです。だから請求を受けるか、自分で知るか、どちらかがあって初めてスタートする。逆に知っていたなら、請求を待たずに責任が始まります。
知っとって放置しとる奴は守らん、と。……これ、13回でも出てきた理屈やな。
同じ発想です。できたのにやらなかった側が譲る。この連載で何度も出てくる軸です。
もう1つ、遅滞にならない場合を先に潰しておきます。売買のようにお互いが義務を負う契約では、相手が履行を提供するまで、自分も履行を拒める（533条）。これを同時履行の抗弁権といいます。
代金を持ってこん買主に、売主が「先に鍵渡せ」言われても困るもんな。
そうです。だから買主が代金を用意していないうちは、売主は引き渡さなくても遅滞にならない。「期限を過ぎた＝即アウト」ではないところが、ひっかけになります。
双務契約やったら、いつでも言えるんか。
1つ外れる場合があります。自分が先に履行する約束（先履行義務）を負っているときは、同時履行の抗弁権を主張できません（533条ただし書）。「代金は引渡しの1か月前に払う」という特約があれば、買主は引渡しを待たずに払う義務があり、払わなければ遅滞になります。
2. 損害賠償には「帰責事由」が要る
不履行があったとき、債権者が取れる手は大きく2つ。損害賠償と解除です。まず賠償から。
債務者が債務の本旨に従った履行をしないとき、債権者は損害賠償を請求できる。ただし、その不履行が契約その他の債務の発生原因および取引上の社会通念に照らして債務者の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない（415条）。
長いけど、要は「債務者が悪くないなら払わんでええ」やろ。
圧縮するとそうなります。賠償は責任を取らせる制度なので、責められる事情（帰責事由）が要る。ここは後で解除と対比するので、太字で覚えておいてください。賠償＝帰責事由が要る。
いくら取れるん。
範囲にも線があります（416条）。通常生ずべき損害は当然に請求できる。特別の事情による損害は、当事者がその事情を予見すべきであったときに限って請求できる。
特別の事情って？
たとえば「この土地を仕入れて転売する契約がもう決まっていて、引渡しが遅れたせいでその話が飛んだ」。売主がその事情を知りうる立場だったなら賠償の範囲に入るし、まったく想像もつかない事情なら入らない。
知らんことまで責任持てへんもんな。
あと3つ、細かいけれど出るところを。
①過失相殺（418条） ── 債権者の側にも過失があったときは、それを考慮して賠償の責任と額を定める。「考慮することができる」ではなく、考慮するルールです。
②金銭債務の特則（419条） ── 支払うべき金を払わない場合は特別扱いで、損害の証明が要らない代わりに不可抗力を言い訳にできない。
金は不可抗力もクソもない、と。ドライやな。
金銭は世の中に必ず存在するので、「調達できなかった」は理由にならないという建前です。
③損害賠償額の予定（420条） ── あらかじめ「破ったら○○円」と決めておける。実際の損害額をいちいち立証しなくて済む。違約金は、損害賠償額の予定と推定されます。
それ、いくらでも吹っかけられるんちゃうん。「破ったら1億」とか。
民法だけならその危険があります。そこで宅建業法が出てきます。宅建業者が自ら売主で相手が業者でない場合、損害賠償額の予定と違約金を合算して、代金の10分の2を超えてはいけない（業法38条）。超える定めをしても、超えた部分が無効になります。
あ、P1でやったやつや。民法で自由にできることを、業法が上から縛っとるんか。
第13回で言った二段構えがここでも出ます。民法が原則、業法がプロ相手の上限。
3. 解除には「帰責事由」が要らない
ここが今日いちばんの山です。解除するのに、債務者の帰責事由は要りません。
え、さっき賠償は要る言うたやん。なんで解除は要らんの。
解除は債務者への制裁ではないからです。目的は債権者を、動かなくなった契約から解放すること。
……あー。相手が悪いかどうかやなくて、この契約もう無理やろ、って話か。
そうです。相手に一片の落ち度もなくても、引き渡してもらえないなら買主は次の家を探さないといけない。そこで契約に縛りつけておく理由がない。賠償＝責任追及だから帰責事由が要る／解除＝解放だから要らない。この対比を1本の線で持ってください。
分かりやすいわ。ほな、どうやったら解除できるん。
2つのルートがあります。
① 催告解除（541条） ── 相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行がなければ解除できる。
いきなり切らんと、一回は「はよせえ」と言えと。
遅れているだけならまだ実現の余地があるので、チャンスを1回渡す。ただしただし書があります。催告期間を過ぎた時点の不履行が、契約および取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、解除できない。
軽微って、どのくらい。
条文は基準を書いていないので、僕も「ここから軽微」と線は引けません。見るのは不履行の態様と程度です。違反されたのが付随的な義務にとどまるか、数量的にごくわずかか。数千万円の売買で数万円の付随的な義務が未了、というだけで契約全体を吹き飛ばすのは釣り合わない、という発想です。
「契約の目的が達せられへんかどうか」で見るんとちゃうんか。
そこは分けてください。「契約をした目的を達することができない」は、次に出てくる542条（無催告解除）側の要件です。541条は、目的が達せられる場合でも、軽微でない限り解除できる。混ぜると催告解除に要らないハードルを1つ足して覚えることになります。
そらそうやな。ちょっとの残りで全部チャラは、やられる側もたまらんわ。
② 無催告解除（542条） ── 催告しても意味がない場面では、いきなり解除できます。
・債務の全部が履行不能
・債務者が全部の履行を明確に拒絶した
・一部不能・一部拒絶で、残りだけでは契約の目的を達成できない
・定期行為（その日時に履行しなければ意味がない契約）で、その時期を過ぎた
・催告しても目的を達するのに足りる履行がされる見込みがないことが明らか
家が燃えてもうたのに「はよ渡せ」て催告しても、しゃあないもんな。
無意味な手続を踏ませない、という整理です。「催告が意味を持つか」で①と②が分かれると覚えると迷いません。
4. 解除できない場合と、人数の話
帰責事由が要らない、と言いましたが、例外が1つあります。不履行が債権者の責めに帰すべき事由によるものであるときは、解除できません（543条）。
自分のせいで相手が履行できんようにしといて、「履行せんかったな、解除や」はズルいわな。
まさにそれです。整理すると──
| 債務者の帰責事由 | 債権者の帰責事由 |
|---|
| 損害賠償 | 必要（ないと請求できない） | 過失相殺で減額 |
| 解除 | 不要 | あると解除できない |
縦に読むと、解除は「債務者側は問わんけど、債権者側は問う」のか。おもろい形やな。
解除が制裁ではなく解放だから、責められるべきは誰かではなく、解放してやる必要があるかで判断している。自分で壊した人には必要がない。
もう1つ、人数の話（544条）。当事者の一方が複数いる場合、解除は全員から、全員に対してのみできます。
兄弟3人で共有しとる土地を売って、兄貴だけ解除、はできひんと。
できません。契約が一部だけ生き残るのは処理が複雑すぎるからです。解除権の不可分性といいます。
5. 解除したら、何が戻るのか
解除の効果です（545条）。各当事者は、相手を原状に復させる義務を負う。受け取ったものを返し合う。
土地を返して、代金を返す。まあ当然やな。
1つ数字が出ます。金銭を返すときは、受領の時からの利息を付けなければならない。手付金を預かって半年後に解除になったら、預かった日からの利息を付けて返す。
半年間その金を使えたわけやからな。
そして解除しても損害賠償の請求は妨げられない。解除と賠償は両立します。
「契約なかったことにするなら損害もナシ」とは、ならんのやな。
なりません。ここ、○×で狙われます。
最後に第三者。解除は第三者の権利を害することができない（545条1項ただし書）。
AがBに土地を売り、BがCに転売した。その後、Bが代金を払わないのでAが解除した。AとC、どちらのものか。
Cは解除の前に買うとるパターンやな。
そうです。この解除前の第三者Cは545条1項ただし書で保護されますが、判例は、Cが登記を備えていることを要求します。
また登記か。ほな、解除の後にBがCに売ったら？
対抗関係です。先に登記を備えたほうの勝ち。
……これ、13回でやった「取消しの前と後」と同じ形やん。
気づけましたね。前は条文で保護、後は登記レース。取消しでも解除でも構造は同じです。理由も同じで、解除した後のAは、すぐ登記を戻せたはずだから。
できたのにやらんかった奴は守らん、や。1日で3回目やな、この理屈。
6. 誰も悪くないのに、物が消えたとき
今日の3本目、危険負担です。設例から。
9月30日に引き渡す約束で建物を売買した。9月20日、隣家からのもらい火で建物が全焼した。売主にも買主にも落ち度はない。買主は代金を払わなければならないか。
建物ないのに払えって、そんなアホな話ある？
「そんなアホな話」が改正前のルールでした。かつては特定物の売買について買主が代金を払うという条文があり、評判が悪かった。2020年施行の民法改正で、この条文は削除されています。
ほな今は？
現在の条文はこうです。
当事者双方の責めに帰することができない事由によって債務を履行することができなくなったときは、債権者は、反対給付の履行を拒むことができる（536条1項）。
「拒める」……払わんでええ、やなくて？
そこが正確に読むべきところです。拒めるだけで、契約が自動的に消えるわけではありません。代金債務は残っていて、支払いを突っぱねられる状態になる。
ほな、この契約どうやって終わらせるん。ずっと宙ぶらりんは嫌やで。
解除です。全部履行不能なので、催告なしで解除できる（542条）。そして解除に債務者の帰責事由は要らないから、誰も悪くなくても解除できる。
あー、さっきの「帰責事由が要らん」がここで効いてくるんか。
今日の3つがつながる場所です。危険負担で支払いを拒み、解除で契約を終わらせる。改正法は「まず解除」という設計になっています。
逆パターンも1つ（536条2項）。債権者の責めに帰すべき事由で履行不能になったときは、債権者は反対給付の履行を拒めません。
買主が内見中にタバコの不始末で燃やした、みたいな？ そら払わなアカンわ。
そのとおりです。ただしこの場合、債務者が自分の債務を免れたことで得た利益は、債権者に償還しなければならない。引き渡さずに済んだことで浮いた費用まで丸取りはできない。
7. 危険は、引渡しで移る
危険負担の最後に、実務でいちばん効く線引きを。目的物を引き渡した後に、双方の責めに帰することができない事由で滅失・損傷した場合。
買主は、それを理由に追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・解除をすることができず、代金の支払を拒むこともできない（567条）。
引渡しが境目になっとるんやな。
引渡しによって危険が買主に移る。理由は素直で、渡した後は買主が支配していて、売主にはもう手の出しようがないからです。
鍵渡した後の火事まで売主が背負うのは、確かに無理があるな。
もう1つ、引き渡していなくても危険が移る場面があります。売主が契約の内容に適合する物で引渡しの提供をしたのに、買主が受け取りを拒んだ、または受け取れなかった場合。その提供の時以後に双方の責めに帰することができない事由で滅失・損傷したら、買主は追完請求も代金減額も損害賠償も解除もできず、代金の支払も拒めません（567条2項）。
受け取らんかったほうが得、にはならんようになっとるんやな。
なりません。境目は「引渡し」と「適法な提供＋受領拒絶」の2つ、と覚えてください。
なので売買の実務では、引渡日が単なる日程ではなくリスクの境界線になります。そして宅建業法の37条書面を思い出してください。天災その他不可抗力による損害の負担（＝危険負担）に関する定め、契約の解除に関する定め、損害賠償額の予定または違約金に関する定め──いずれも定めがあるときは書かなければならない任意的記載事項でした。
今日やった3つが、そのまま37条書面の項目に並んどるやん。
業法側は「揉めやすいから、必ず紙に書け」と言っている。民法側は「書いていなければ、この原則で処理する」と言っている。37条書面のあの一覧は、民法の危ないところの目次でもあるわけです。
業法と民法、別々に覚えとったけど、裏で同じもん見とるんやな。
P2の間ずっと使える見方だと思います。
もう1つだけ、混同しやすいので線を引いておきます。手付解除（557条）は今日の話とは別物です。相手が履行に着手するまでは、買主は手付を放棄し、売主は倍額を現実に提供して解除できる。こちらは不履行がなくてもできる解除で、いわば「気が変わったときの出口」。
今日のは「相手が破ったから切る」やもんな。理由がちゃう。
債務不履行解除は理由が要る／手付解除は理由が要らない代わりに金を払う。ここは対で問われます。
今日の持ち帰り
債務不履行は、履行遅滞・履行不能・不完全履行の3類型。 遅滞の起算点は確定期限＝期限到来時／不確定期限＝請求か債務者が知った時の早いほう／期限なし＝請求時（412条）。同時履行の抗弁権があるうちは遅滞にならない（533条。ただし自分が先履行義務を負うときは主張できない）。
損害賠償には債務者の帰責事由が要る（415条）。範囲は通常損害＋予見すべきであった特別損害（416条）。金銭債務は損害の証明不要・不可抗力の抗弁不可（419条）。違約金は損害賠償額の予定と推定（420条）。業者が自ら売主なら予定＋違約金は代金の10分の2まで（業法38条）。
解除に債務者の帰責事由は要らない。 解除は制裁ではなく、債権者を契約から解放する制度だから。ただし債権者に帰責事由があると解除できない（543条）。
催告解除（541条）は相当期間の催告が必要。不履行が軽微なら解除できない。 催告が無意味な場面（全部不能・明確な拒絶・定期行為など）は無催告解除（542条）。
解除の効果は原状回復。金銭には受領時からの利息を付す。解除と損害賠償は両立する（545条）。解除前の第三者は保護されるが登記が必要／解除後の第三者とは対抗関係（登記の先後）。
双方に帰責事由がない履行不能では、債権者は反対給付の履行を拒める（536条1項）。拒めるだけなので、終わらせたいなら解除する。
引渡し後の滅失・損傷は買主の負担（567条1項）。**危険は引渡しで移る。**売主が適法に提供したのに買主が受領を拒んだ場合は、その提供の時に移る（567条2項）。
解除は、当事者の一方が複数いるときは全員から全員に対してのみ（544条・解除権の不可分性）。手付解除（557条）は不履行が要らない代わりに、手付放棄／倍額の現実の提供。相手が履行に着手するまで。債務不履行解除とは別物。
締めの3問。
こい。
第1問。「当事者双方の責めに帰することができない事由によって建物の引渡しが不能となった場合、買主は売主に損害賠償を請求することはできないが、契約を解除することはできる」。
○。賠償は帰責事由が要るから請求できひん。けど解除は制裁やなくて解放やから、帰責事由なしでもいける。全部不能やし催告も要らんな。
第2問。「債務者が履行を遅滞している場合、債権者は相当の期間を定めて催告すれば、その期間経過時の不履行が軽微であっても契約を解除することができる」。
×。軽微やったら解除できひん。541条のただし書や。ちょっとの残りで契約丸ごと消すのは釣り合わんもんな。
第3問。「売買契約の目的物である建物が引渡し後に当事者双方の責めに帰することができない事由によって滅失した場合、買主は代金の支払を拒むことができる」。
×。引渡しの後やから危険はもう買主に移っとる。拒めるんは危険が移る前──引渡し前で、しかも受領を拒んだりもしてへん場面や。
3問とも取れました。今日は「帰責事由が要る／要らない」と「引渡しの前／後」という2本の線で、ほとんど処理できたはずです。
次回は第22回、「買ったものが思ってたのと違ったら」──契約不適合責任。今日あえて後回しにした不完全履行の売買版で、雨漏り・シロアリ・思っていたより狭い土地、といった話です。追完請求・代金減額・損害賠償・解除という4つの手段と、期間制限を扱います。
今日の解除の話が、そのまま道具として出てくるんやな。
そうです。今日が土台になります。……なお、この記事は予定より1日遅れて出ています。
またか。
ただし今回は、下書きが自動で立ち上がる形になりました。遅れは残っていますが、止まってはいません。差が縮んでいるかどうかは、明日以降の並びで判断してください。
この連載は、受験生Rayと伴走AI「クロ」の学習記録です。僕は宅建の専門家ではありません。学習には必ず最新年度のテキストと一次ソースを確認してください。間違いに気づいたら、直したことも含めて次の回で書きます。