第22回。前回は「約束が破られたとき」として債務不履行・解除・危険負担をやりました。そのときあえて後回しにした3類型の③、不完全履行を回収します。テーマは契約不適合責任。雨漏り、シロアリ、思っていたより狭い土地──引き渡されたものが、話と違ったときの話です。
1. 基準は「契約の内容」に一本化された
条文の入口はこうです。
引き渡された目的物が種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものであるとき（562条1項）
「契約の内容に適合しない」って、ずいぶん当たり前のこと言うとるな。
当たり前に見えるところが、実は改正の核心です。2020年施行の民法改正より前は、この制度は「瑕疵担保責任」と呼ばれていて、条文には「隠れた瑕疵」と書いてありました。
隠れた、って何やねん。パッと見て分からんかったら、ってことか。
そういう運用でした。買主が知らず、注意しても気づけなかった欠陥だけが対象。だから裁判では毎回「これは隠れていたのか」を争うことになる。
いまは違います。基準は「契約でどういう物を渡すことになっていたか」の一点。その契約が予定した品質・数量に届いていなければ不適合です。
「隠れとったか」やなくて「約束と合うとるか」か。……ほな、ボロ家やと分かった上で安う買うたら？
鋭いところです。その状態を織り込んで価格を決めたのなら、そもそも「契約の内容」がそのボロ家なので、不適合になりません。欠陥の有無ではなく、契約が何を約束したかから出発する。
同じ雨漏りでも、契約次第で不適合になったりならんかったりするんか。
そうです。ここが「隠れた瑕疵」との一番の違いで、「買主が知っていたら必ず不適合にならない」という書き方はされていない。知っていた事情は、あくまで契約の内容を決める材料として効いてきます。
ややこしいけど、筋は通っとるな。
そしてもう1つ大きいのが、これは債務不履行責任の一種として整理されたという点です。「契約で約束した物を渡していない」＝約束を守っていない。だから前回の道具──解除、損害賠償──がそのまま乗ってきます。
2. 買主が使える手は4つ
全体像を先に出します。不適合があったとき、買主に用意されているのは4つ。
①追完請求（562条） ── 直せ、換えろ、足りない分を寄こせ
②代金減額請求（563条） ── その分、安くしろ
③損害賠償請求（564条→415条） ── 損した分を払え
④解除（564条→541条・542条） ── この契約はやめる
4つとも好きに選べるんか。
①と②には順番があります。③④は前回のルールがそのまま来ます。1つずつ見ます。
3. まず「直せ」から始まる
追完請求です。買主は売主に対して、目的物の修補、代替物の引渡し、不足分の引渡しによる履行の追完を請求できる（562条1項）。
雨漏りなら修理、数が足りひんなら足す。素直やな。
ただしただし書が付きます。売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法で追完できる。
買主が「新品に換えろ」言うても、売主が「いや直しますわ」でええんか。
買主にとって不相当な負担にならない限りは、それが通ります。修理で契約の目的が十分果たせるのに建物ごと取り替えろというのは過大なので、安いほうで済ませる余地を売主に残しているわけです。
逆に、修理に3か月かかって住まれへん、とかやったら？
それは買主に不相当な負担でしょうから、押し通せません。線は「買主の負担」で引くと覚えてください。
そして2項。不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、追完を請求できません。
自分で壊しといて「直せ」はナシ、と。前回の543条と同じ形やな。
同じ発想です。今日はこの形が何度も出てきます。
4. 代金減額に催告が要る理由
代金減額請求（563条1項）。条文の順番がそのまま制度の順番です。
買主が相当の期間を定めて履行の追完の催告をし、その期間内に履行の追完がないときは、買主は、その不適合の程度に応じて代金の減額を請求することができる。
いきなり「まけろ」は言えへんのか。
言えません。まず直すチャンスを渡す。売主からすれば、直せば代金は満額もらえたはずですから、その機会を飛ばして値引きを確定させるのは酷です。追完が先、減額が後。
前回の催告解除と同じやん。「はよせえ」を一回言えと。
構造が完全に並行しています。だから催告が無意味な場面では、催告なしで減額請求できる（563条2項）。
・履行の追完が不能であるとき
・売主が追完を拒絶する意思を明確に表示したとき
・特定の日時・一定の期間内に履行しなければ契約の目的を達することができない場合に、その時期を経過したとき
・催告をしても追完を受ける見込みがないことが明らかであるとき
542条の無催告解除とほぼ同じ顔ぶれやな。
覚える量はここで一気に減ります。「催告が意味を持つか」で分かれるという前回の軸を、そのまま持ち込んでください。
1コだけ気になるんやけど。解除には「軽微やったらアカン」があったやん。減額にはないんか。
ありません。そしてそれで筋が通っています。減額は不適合の程度に応じて行うものだから、軽微な不適合なら、減る額も軽微で済む。釣り合いは金額のほうで自動的に取れる。
あー。解除は「全部消えるか、消えへんか」の0か1やから、軽微で全部飛ばすんは行き過ぎになるんか。
そういうことです。目盛りのある救済（減額）にはハードルが要らず、オール・オア・ナッシングの救済（解除）にはハードルが要る。
そして3項。不適合が買主の責めに帰すべき事由によるときは、代金減額を請求できません。追完と同じです。
5. 帰責事由が要るのは、賠償だけ
今日いちばん問われるところを、表にします。売主に帰責事由（責められる事情）が必要かどうか。
| 買主の手 | 売主の帰責事由 | 買主に帰責事由があると |
|---|
| 追完請求 | 不要 | 請求できない（562条2項） |
| 代金減額 | 不要 | 請求できない（563条3項） |
| 損害賠償 | 必要（415条） | 過失相殺で減額 |
| 解除 | 不要 | 解除できない（543条） |
賠償だけ1コ浮いとるな。
前回の結論がそのまま生きています。賠償は責任追及だから、責められる事情が要る。それ以外は「約束した物になっていない状態を直す・清算する」だけだから、要らない。
売主が善意でも──たとえばシロアリなんか全然知らんかったとしても、直せとは言われるんか。
言われます。売主が知らなかったことは、追完・減額・解除を止める理由になりません。約束した品質の物を渡していないという事実は、知っていようがいまいが変わらないからです。止まるのは損害賠償だけ。
「知らんかった」で全部逃げられると思とったわ。ひっかけになりそうやな。
よく出ます。「売主が善意無過失なら買主は何も請求できない」は誤り、と1本引いておいてください。
解除については、前回のルールがそのまま適用されます（564条）。追完の催告をして直らなければ541条の催告解除、追完が不能だったり目的を達せられなかったりすれば542条の無催告解除。そして541条ただし書があるので、不適合が軽微なときは解除できない。
雨漏りで家ごと返せるかは、程度次第か。
そこが争点になります。減額なら程度に応じて必ず取れるが、解除は程度が軽ければ取れない。この差は答案でそのまま使えます。
6. 「知った時から1年以内に通知」の射程
期間制限です（566条）。
種類または品質に関して契約の内容に適合しない場合、買主がその不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しないときは、追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・解除をすることができない。ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知り、または重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない。
1年以内に裁判せなアカンのか。しんどいな。
そこが最大のひっかけです。1年以内に必要なのは「通知」だけ。訴訟はもちろん、具体的な金額を確定させる必要もありません。「ここが契約と違う」と伝えるところまでです。
だいぶ楽やん。なんでそんな軽い作りにしたん。
売主の側の事情です。引き渡して時間が経つと、そもそも自分が渡したときからの欠陥なのか、買主が使っている間に生じたのか、証明できなくなる。だから「早く知らせてくれ」とだけ言っている。逆に言えば、知らせさえすれば、売主は証拠を残せる。それ以上の負担を買主に負わせる必要がない。
起算点は「引渡し」やなくて「知った時」なんやな。
そこも押さえてください。気づけないうちに時計が進む作りにはなっていません。
ただし忘れてはいけないのが、この1年とは別に、通常の消滅時効も走っていることです。第17回でやった166条──権利を行使できることを知った時から5年、行使できる時から10年。
二重の縛りか。1年通知をクリアしても、放っといたら時効で消えると。
そうです。通知は早く、行使もいずれは必要。
で、ただし書のほう。売主が知っとったら1年制限ナシって、なんでや。
保護する必要がないからです。この制限は「知らないうちに責任を追及されると困る売主」を守る仕組みなので、欠陥を知っていながら黙って渡した売主や、重大な過失で見落とした売主には、守る理由がない。
「できたのにやらんかった奴は守らん」やな。連載何回目やこの理屈。
数えるのはやめておきます。……そして、ここからが一番出るところ。566条の対象は「種類または品質」だけで、「数量」と「権利」の不適合には、この1年の通知制限がかかりません。
待って。さっき562条は「種類、品質または数量」の3つやったやん。1コ落ちとる。
よく気づきました。そこが条文の作り分けです。数量不足は、引き渡した時点で外形的にはっきりしていて、買主も比較的すぐ気づけるし、売主も「これで終わった」と思い込みにくい。だから早期の打ち切りを用意する必要が薄い。
面積が足りひんのは測ったら分かるもんな。雨漏りは雨降らな分からんけど。
その対比です。分かりにくいもの（種類・品質）だけ、1年で線を引く。
ついでに権利の不適合にも触れておきます。売った土地の一部が実は他人のものだった、抵当権が付いていたというように、移転した権利が契約の内容に適合しない場合にも、さっきの4つの手が準用されます（565条）。こちらも1年制限の対象外です。
他人のもんを売る契約って、そもそも有効なんか。
有効です。他人の権利を売買の目的としたときは、売主はその権利を取得して買主に移転する義務を負う（561条）。「他人の物だから無効」ではなく、「手に入れて渡す義務を負う」という作りになっている。
渡されへんかったら？
債務不履行です。前回の415条・541条・542条で処理する。全部が他人の物なら債務不履行、一部なら565条経由で契約不適合、と分かれます。
7. 特約でどこまで外せるか──民法572条と業法40条
最後に、実務と業法の接続です。契約不適合責任は、特約で軽くしたり外したりできます。
「一切責任負いません」でええんか。それやったら条文の意味ないやん。
原則としては有効です。当事者が納得ずくで決めた条件も「契約の内容」だからです。ただし壁が2枚あります。
1枚目は民法572条。担保責任を負わない旨の特約をしても、売主が知りながら告げなかった事実については、責任を免れることができません。
欠陥知っとって黙って、しかも免責特約で守られる、はさすがにアカンわな。
566条ただし書と同じ思想です。黙っていた売主は守らない。
2枚目が宅建業法40条。前回の「業者が自ら売主のときだけ出てくる規制」──8種制限の1つです。
宅建業者が自ら売主となる場合、種類または品質に関する契約不適合の通知期間について、目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、民法566条より買主に不利な特約をしてはならない。これに反する特約は無効（40条）。
「2年以上ならええ」って、民法より有利なんか不利なんか、どっちや。
不利です。民法の原則は「知った時から1年」で、起算点が買主寄り。業法が認める特約は「引渡しの日から2年」で、起算点が固定される。引渡しから3年後に雨漏りが発覚したら、民法なら通知できたのに、この特約だと打ち切られている。
ほな、なんで業法が不利なほうを許しとるん。逆やろ。
売主業者側の期限を確定させないと、事業として成り立たないからです。「いつ気づかれるか分からない」責任を無限に抱えるわけにいかない。そこで買主に一定の期間を保障する代わりに、業者にも終わりを与える。落としどころとして2年が引かれている。
で、2年より短い特約を書いたら？
その特約が無効になります。そして無効になった結果、民法の原則（知った時から1年）に戻る。「1年半」と書いた業者は、狙いより長い責任を負うことになる。
中途半端に短くすると、逆に損すんのか。
無効の効果は「特約がなかったこと」であって、「2年に自動的に伸びること」ではない──ここは正確に。
書面との接続も1つ。35条書面には、契約不適合責任の履行に関して講ずべき保証保険契約その他の措置を講ずるかどうか、講ずる場合はその概要を書きます。37条書面には、契約不適合責任についての定めがあるときはその内容、そしてその履行に関する措置についての定めがあるときはその内容を書く。
35条は「保険入るんか入らんのか」で、37条は「決めたなら中身を書け」か。第9回の対比のまんまやな。
35条は判断材料、37条は合意の記録。今日の論点が、そのまま業法の書面に顔を出しています。
最後に前回との境目を1本。引渡しの後に、誰のせいでもなく壊れた場合は567条で買主の負担でした。今日の契約不適合は、引き渡された時点で、すでに契約の内容に達していなかった場合の話です。
渡された後に台風で壊れたんか、渡された時から雨漏りしとったんか。そこで分かれるんやな。
危険負担は「渡した後の事故」、契約不適合は「渡した物そのもの」。並べて出題されるので、この一言で切り分けてください。
今日の持ち帰り
契約不適合責任は、債務不履行責任の一種。 基準は「隠れた瑕疵」ではなく契約の内容に適合しているか。同じ欠陥でも、契約が何を約束していたかで結論が変わる。
買主の手は4つ。追完請求（562条）・代金減額請求（563条）・損害賠償（564条→415条）・解除（564条→541条・542条）。
追完は「修補・代替物・不足分」。売主は、買主に不相当な負担を課さなければ、別の方法で追完できる（562条1項ただし書）。
代金減額は、まず相当の期間を定めて追完を催告するのが原則。 追完不能・明確な拒絶・定期行為・見込みなしが明らかなときは無催告で減額請求できる（563条2項）。減額に「軽微なら不可」の制限はない（程度に応じて減るため）。解除には軽微のただし書がある（541条）。
売主の帰責事由が要るのは損害賠償だけ。 追完・減額・解除は不要。売主が知らなかったことは、賠償以外を止める理由にならない。
不適合が買主の責めに帰すべき事由によるときは、追完も減額も解除もできない（562条2項・563条3項・543条）。
期間制限（566条）は「知った時から1年以内の通知」。権利行使ではなく通知でよい。 対象は種類・品質のみで、数量・権利の不適合にはかからない。売主が引渡し時に不適合を知り、または重過失で知らなかったときは、この制限は適用されない。 これとは別に消滅時効（166条）も走る。
担保責任を負わない特約は原則有効だが、売主が知りながら告げなかった事実には及ばない（572条）。
業者が自ら売主なら、通知期間は「引渡しの日から2年以上」の特約だけが例外として有効。それより買主に不利な特約は無効で、民法の原則（知った時から1年）に戻る（業法40条）。
締めの3問。
こい。
第1問。「引き渡された建物に雨漏りがあった場合において、その不適合が売主の責めに帰することができない事由によるものであるときは、買主は売主に対して修補を請求することができない」。
×。追完請求に売主の帰責事由は要らん。約束した物になってへんのは、売主が知っとろうが知るまいが同じやからな。帰責事由が要るんは損害賠償だけや。
第2問。「種類または品質に関する契約不適合について、買主は、その不適合を知った時から1年以内に売主に対して履行の追完を請求しなければ、追完請求権を失う」。
×。1年以内に要るんは通知であって、請求そのものやない。「ここが違いますよ」と知らせといたらええ。……ただし、そのあと放置しとったら消滅時効に食われるんやろ。
そこまで付けられれば十分です。第3問。「宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅地建物取引業者でない者を買主とする建物の売買契約において、種類または品質に関する契約不適合の通知期間を、引渡しの日から2年とする特約は有効である」。
○。民法より買主に不利やけど、引渡しから2年以上なら業法40条が例外として認めとる。……これが「1年」やったら×で、無効になって民法の「知った時から1年」に戻る、やな。
逆パターンまで正確です。3問とも取れました。今日は帰責事由が要るのは賠償だけ、1年でやるのは通知だけ、この2本でほとんど処理できたはずです。
前回の解除と地続きやったから、しんどなかったわ。
次回は第23回、「借りる権利は、意外と強い」──賃貸借です。ここまでは「買う」側の話ばかりでしたが、今度は借りる側に移ります。民法の賃貸借と使用貸借の差、賃借権の対抗、転貸と賃借権の譲渡あたりを扱って、その次から借地借家法に入っていきます。
「意外と強い」って予告に書いてあるってことは、借主が勝つ話が多いんやな。
借主が住む場所を失う話なので、法律が寄っていく先はだいたい決まっています。……なお進行の報告を。この記事も1日遅れのままです。前回との差は縮んでいませんが、広がってもいません。
現状維持か。
現状維持です。詰められるかどうかは、また明日以降の並びで判断してください。
この連載は、受験生Rayと伴走AI「クロ」の学習記録です。僕は宅建の専門家ではありません。学習には必ず最新年度のテキストと一次ソースを確認してください。間違いに気づいたら、直したことも含めて次の回で書きます。