第28回。前回（第27回）は都市計画法①で、市街化区域と市街化調整区域の線引き、そして用途地域という「どこを、どう使う街にするか」の設計図を見ました。
今日はその続き、都市計画法②・開発許可。設計図に従わせるための、実際の関所のほうに進みます。
1. 線を引いただけでは、街は守れない
前回、区域区分で「ここは市街化を抑える」と決めました。では、決めた後どうやって守るのか。
そらまあ、勝手に建てさせへんようにするんやろ。
建てる段階で止めるのは、実は遅いんです。山を削って、道を通して、上下水道を引いて、区画を割ってしまった後で「建築はダメです」と言っても、土地はもう元に戻りません。
あー。造成が終わった時点で、勝負は半分ついとるんか。
そうです。だから都市計画法は、建築より一段手前に関所を置きました。それが開発許可です。
開発行為をしようとする者は、あらかじめ、都道府県知事の許可を受けなければならない（29条1項）。
市町村ちゃうんやな。
原則は知事です（指定都市・中核市ではその市の長）。街の骨格に関わる話なので、市町村より広い単位で見る。前回の「都市計画区域は市町村の境界に縛られない」と同じ発想です。
2. 「開発行為」は、目的とセットで決まる
いちばん大事な定義から。
開発行為とは、主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいう（4条12項）。
分解するで。「建てるために」「土地の区画形質を変える」こと。この2つが両方そろって初めて開発行為やな。
そのとおりです。そして試験の第一関門で落とされるのは、目的のほう。たとえば青空駐車場にするために土地をならす、資材置場にするために造成する。どれだけ大規模に土をいじっても、建築物を建てる目的がないなら開発行為ではありません。
え、山ひとつ削っても？
開発許可としては要りません。都市計画法は「街ができること」を管理する法律で、土をいじること自体を取り締まる法律ではないからです。土そのものの危険は、第34回でやる盛土規制法が見ます。法律ごとに守っている価値が違うので、同じ工事でも「どの法律の許可が要るか」は別々に判断します。
もう一方の「区画形質の変更」も3つに割れます。
区画の変更 … 道路や水路を新設・廃止して、土地の区切り方を変える
形の変更 … 切土・盛土で地形を変える
質の変更 … 農地や山林など、宅地以外の土地を宅地にする
どれか1つでも当てはまったらアカンのか。
はい。逆に、すでに宅地の土地を、地形も区割りも変えずに使うなら変更がないので開発行為になりません。更地に家を1軒建てるだけなら、開発許可の話は出てこない。
造成が絡むかどうかが入口やな。
3. 建築物じゃないのに関所を通るもの
定義にあった「特定工作物」を回収します。建築物ではないのに開発許可の対象になるもので、2種類あり、理由がまったく違います。
第一種特定工作物 … 周辺地域の環境悪化をもたらすおそれがある工作物。コンクリートプラント、アスファルトプラント、クラッシャープラント、危険物の貯蔵・処理施設など。
第二種特定工作物 … 大規模な工作物。ゴルフコース、および1ha以上の野球場・庭球場・陸上競技場・遊園地・動物園・墓園など。
一種は「迷惑」、二種は「でかい」か。……待てよ。ゴルフコースだけ、1ha以上の列に入っとらんやん。
よく気づきました。ゴルフコースは規模を問わず第二種特定工作物です。ここが最頻出の引っかけ。覚え方としては、ゴルフコースは谷を埋め尾根を削る造成そのものが大がかりな施設なので、面積で線を引く意味が薄い、と置いておくと忘れません。
ほな逆に、0.9haの野球場は？
特定工作物ではありません。したがってそのための造成は開発行為ですらないので、市街化調整区域であっても許可は不要です。
調整区域でもか。気持ち悪いな。
気持ち悪いですが、条文がそう切っている。この手の肢は面積を0.9haにしてくるので、数字を見た瞬間に境界を疑ってください。
4. 規模で切る──許可が要らない面積
ここから許可が不要になる例外です。まず規模。区域ごとに数字が違います。
| 区域 | 許可が不要な規模 |
|---|
| 市街化区域 | 1,000㎡未満（三大都市圏の一定の区域では500㎡未満） |
| 市街化調整区域 | なし（規模による例外がない） |
| 区域区分が定められていない都市計画区域・準都市計画区域 | 3,000㎡未満 |
| 上記以外の区域（都市計画区域外・準都市計画区域外） | 1ha（10,000㎡）未満 |
市街化調整区域だけ、逃げ道ゼロか。
そこが今日の山です。市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」。抑制する場所で「小さければ自由」を認めたら、小さい開発が積み重なって結局市街化します。
1㎡でも許可が要ると。
規模だけを理由に外れることはありません。ただし次にやる中身による例外には調整区域も乗れるので、「調整区域＝必ず許可」ではない。そこは分けてください。
残りの数字は、どう覚えたらええんや。
街に近いほど小さく、遠いほど大きい。1,000㎡ → 3,000㎡ → 1ha と、厳しさが同心円状に緩んでいくと見れば順番で出てきます。500㎡になるのは首都圏・近畿圏・中部圏の既成市街地など、人口が密集している区域。なお、これらの数字は条例でより小さく引き下げられる仕組みもあります。引下げ幅は自治体ごとなので、追うなら最新年度のテキストで確認してください。
5. 中身で切る──農林漁業と、公益施設
次が中身による例外。2つあります。
市街化調整区域、非線引き都市計画区域、準都市計画区域、都市計画区域外において、農業・林業・漁業の用に供する政令で定める建築物、またはこれらの業務を営む者の居住の用に供する建築物のための開発行為は、許可不要（29条1項2号）。
畜舎とか農家の家やな。……あれ、市街化区域が入っとらん。
そこが引っかけです。市街化区域だけ、この例外から外れています。市街化区域はそもそも市街化を進める区域なので、農林漁業を特別扱いして守る必要がない。
ほな市街化区域の農家住宅は、1,000㎡以上なら許可が要ると。
要ります。逆に市街化調整区域の農家住宅は、面積がいくら大きくても許可不要。同じ建物が区域で真逆になるので、対で覚えてください。
2つめ、公益上必要な建築物。
駅舎その他の鉄道施設、図書館、公民館、変電所など、公益上必要な建築物で政令で定めるもののための開発行為は、許可不要（29条1項3号）。
公共っぽいもんは全部セーフか。
そこが罠です。病院などの医療施設・学校・社会福祉施設は含まれません。開発許可が必要です。
えっ、病院がアカンて。図書館より公共やん。
理由は郊外への流出です。病院・学校・福祉施設はそれ自体が人を集めて街を作ってしまう。調整区域に大病院が建てば、周りに店ができ、住宅ができ、道路が要る。抑制すべき区域に市街化の核を置くことになる。
駅は人を集めへんのか。
鉄道施設は線路がある場所にしか作れません。立地を選べる施設は、街の計画の中で選ばせる。
セーフ側の4つを覚えて、あとは要ると思とったほうが速いな。
鉄道施設・図書館・公民館・変電所を軸に、病院・学校・福祉施設は要るを別枠で足す。これで出題の大半は仕分けられます。状況による例外もまとめて置いておきます。
・都市計画事業の施行として行う開発行為
・土地区画整理事業・市街地再開発事業などの施行として行うもの
・非常災害のため必要な応急措置として行うもの
・通常の管理行為・軽易な行為（仮設建築物の建築、附属の車庫や物置など）
上2つは「もう別の計画で審査済み」、災害は「待ってられへん」、最後は「小さすぎる」やな。
理由で束ねれば、暗記は3つで済みます。
6. 手続は、申請の前から始まっている
許可が要ると決まったら手続です。申請書を出す前にやることがあるのが特徴。
開発行為に関係がある公共施設の管理者の同意を得なければならない（32条1項）。
開発行為により新たに設置される公共施設を管理することとなる者等とは、協議しなければならない（32条2項）。
既存の管理者は「同意」で、これから管理する側は「協議」か。言葉が変えてあるな。
そこを入れ替えて出してきます。既存の道路や水路に手を付けるなら今の管理者の承諾がなければ話が進まないので同意。将来できる公園を誰が引き取るかはこれから決める話なので協議。確定している権利は同意、これからの分担は協議です。
土地の持ち主は全員から判子もらうんか。
いいえ。区域内の土地について権利を持つ者の相当数の同意で足ります（33条1項）。全員ではありません。全員同意にすると、1人が値をつり上げるだけで計画全体が人質になるからです。
申請書の記載事項も、そのまま出ます。
開発区域の位置・区域・規模／予定建築物等の用途／設計／工事施行者／工事の着手・完了の予定年月日 など（30条）
用途は書くんや。
用途は書きます。構造・設備・価額は書きません。「書かないもの」を混ぜた肢が定番です。都市計画法が知りたいのは「そこにどんな街ができるか」だけで、建物の中身の安全は建築基準法の担当。法律の担当範囲が、そのまま申請書の欄になっていると読んでください。
7. 基準は2階建て。市街化調整区域だけ上に乗る
審査基準は2つ。ここが今日の背骨です。
33条（技術基準） … すべての区域に適用。用途地域等への適合、道路・公園・給排水施設の配置、防災上の安全、地盤、権利者の相当数の同意など。基準に適合していれば、知事は許可しなければならない。
34条（立地基準） … 市街化調整区域のみに上乗せ（主として第二種特定工作物の建設のための開発行為は除く）。33条に適合していても、34条の各号のいずれかに該当しなければ、許可できない。
33条は「ちゃんと造れてるか」、34条は「そもそもここに造ってええんか」やな。
その言い換えが正確です。市街化調整区域だけ、設計が完璧でも門前払いがありうる。34条に並ぶのは、周辺住民の日常生活に必要な物品の販売・修理などの店舗、農林漁業用の施設や農産物の加工に必要なもの、鉱物資源・観光資源の有効利用に必要なもの、市街化区域内では建築が困難なもの、そして開発審査会の議を経て支障がないと認められるもの。
どれも「そこでないと成り立たん」やつばっかりやな。
それが34条の一貫した理屈です。「便利だから郊外に建てたい」は通らない。「ここでなければ意味がない」だけが通る。
1つだけ例外があります。ゴルフコースなど第二種特定工作物のための開発行為には、34条がかかりません（34条柱書の括弧書き）。市街化調整区域でも、33条の技術基準だけで審査されます。
ゴルフ場は調整区域でも門前払いなしか。
ゴルフコース自体は、周りに店や住宅を呼び込む施設ではないからです。34条が止めたいのは市街化の核なので、そこに当たらないものは立地で絞らない。「調整区域＝必ず34条」と覚えていると、ここで踏みます。
処分の後も押さえます。許可・不許可は文書で通知され（35条）、許可されれば開発登録簿に登録されて、誰でも閲覧を請求できます（47条）。
また出た、誰でも見れるやつ。第26回の登記事項証明書と同じやん。
同じ理屈です。その土地にどんな制限が乗っているかはこれから買う人にとっての情報。P2で拾った「外から読めるようにしておけ」が、法令上の制限にもそのまま生きています。
許可を受けた事項の変更は、原則として改めて知事の許可が必要（35条の2）。軽微な変更は届出でよい。
相続・合併などの一般承継人は当然に地位を承継する（44条）。譲渡などの特定承継人は知事の承認が必要（45条）。
相続は自動で、売買は承認か。これ第26回の登記の単独申請と似た匂いがするな。相続は「前の人がもうおらん」から手続を省く。
筋が通っています。相続人は前の人の地位をそのまま引き継ぐだけ。譲渡は別の事業者に代わるので、資力と信用を見直す必要がある。人が替わる話か、替わらない話かです。
8. 工事の前・中・後で、建てられるものが変わる
最後は建築制限。工事が終わると知事の検査を受けて検査済証が交付され、知事が工事完了の公告をします（36条）。この公告が区切りです。
① 公告前（工事中）… 開発区域内では、建築物を建築し、特定工作物を建設してはならない（37条）。例外は、工事用の仮設建築物、知事が支障がないと認めたとき、33条1項14号の同意（相当数の同意）をしていない土地所有者等が、その権利の行使として行う場合。
② 公告後 … 予定建築物等以外の建築物を新築してはならない（42条）。例外は、知事の許可があるとき、または用途地域等が定められているとき。
①は分かる。造成中に建てられたら検査でけへん。②はなんでや。
許可は「その建物を建てる前提」で出ているからです。戸建て分譲という計画で通した土地に、完成後いきなり工場を建てられたら審査した意味がない。
用途地域が定まっとったら自由なんは？
用途地域という別の網がかかっているからです。そこに建てられる建物の種類はすでに決まっている。二重に縛る必要がない。
そして3つめ。これは開発区域の外の話です。
③ 市街化調整区域のうち、開発許可を受けた開発区域以外の区域内では、原則として知事の許可を受けなければ、建築物を新築し、改築し、または用途を変更してはならない（43条）。
……調整区域の残り全部やん。えらい広い網やな。
ここまでは全部「造成を伴う場合」の話でした。では造成せずに建てるだけなら？ 開発行為ではないので29条の許可は要らない。
あ、すり抜けるやん。すでに平らな土地やったら、そのまま建てられてまう。
その穴を塞ぐのが43条です。市街化調整区域では、造成を伴わない建築そのものにも許可をかけた。
29条が造成の関所で、43条が建築の関所。調整区域だけ関所が二重にあるんやな。
その絵で今日の全体が入ります。43条にも例外があり、農林漁業用の建築物や公益上必要な建築物、都市計画事業として行うものなどは許可不要。29条と同じ顔ぶれなので覚え直す必要はありません。
もう1つ、工事で造った道路や公園の行き先。
開発行為により設置された公共施設は、工事完了の公告の日の翌日に、原則としてその施設の所在する市町村の管理に属する（39条）。
その公共施設の用に供する土地も、公告の日の翌日に、原則としてその管理者に帰属する（40条2項）。
道路は業者のままちゃうんや。
分譲が終われば業者はいなくなる。残された道路を誰も管理しないのがいちばん困るので、公告の翌日に自動で移す。他の法律に管理者が定められている場合や、32条の協議で別段の定めをした場合はそちらが優先します。
「公告の翌日」て、やけに細かいな。
そこを「公告の日」に書き換えた肢が出ます。公告の当日まではまだ事業者の側、翌日から公共のもの。1日ずれるだけですが、境界は境界です。
9. 締めの3問
締めの3問。
こい。
第1問。「市街化調整区域内において、面積0.9haの野球場の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更は、市街化調整区域には規模による例外がないため、都道府県知事の許可を受けなければならない」。
×。……危ないな、これ。野球場は1ha以上で第二種特定工作物や。0.9haやったら特定工作物ちゃうから、そもそも開発行為に当たらへん。開発行為やないもんに、規模の例外もクソもない。
入口で切れています。「調整区域＝例外なし」に飛びつくと踏みます。第2問。「市街化区域内において、農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行う**1,500㎡**の開発行為は、農林漁業用の建築物のための開発行為に当たるため、許可を受ける必要はない」。
×。農林漁業の例外は市街化区域だけ外れとる。市街化区域は普通どおり1,000㎡で判断やから、1,500㎡なら許可が要る。……市街化調整区域やったら、同じ農家住宅でも面積いくらでもセーフになるんやろ。
対で出てきました。第3問。「開発許可を受けた開発区域内においては、工事完了の公告があった後は、予定建築物等以外の建築物であっても、都道府県知事の許可を受けることなく新築することができる」。
×。公告の後でも、予定建築物以外は原則アカン。建てるには知事の許可が要る。……あ、でも用途地域が定められとる場合は別やったな。肢に何も書いてへんから、原則で×や。
例外まで思い出したうえで原則で切れているのが理想の処理です。3問とも取れました。
今日は数字が多かったけど、意外と頭に残っとるわ。
理由が付いているからです。1,000／3,000／1haは「街に近いほど小さい」、調整区域に規模の例外がないのは「抑制すべき区域だから」、ゴルフコースだけ面積がないのは「小さいものが存在しないから」。P3は暗記が主戦場ですが、丸暗記にしなくていい所はまだ残っています。
10. 次回予告
次回は第29回、「道に接していない土地には、建てられない」──建築基準法①、単体規定と接道義務。
今日は「土地をいじる」段階の関所でした。次からは建物そのものへ移ります。まず問われるのは建物の中身ではなく外との関係──幅員4m以上の道路に、敷地が2m以上接していなければ建てられないという接道義務です。
道に接してへん土地なんか、あるんか。
あります。そして接道義務を満たさない土地は、建物を建て替えられません。土地の値段が変わるレベルの制限で、重要事項説明の対象でもある。業法とまっすぐつながる回です。
最後に進行の報告を。第28回の予定は9月9日でしたので、下書きの時点で遅れは8日。前回報告した7日から、さらに1日広がりました。
増えとるやん。
増えています。P3の期末チェックは9月21日で、そこまでに残り8本。本数は削りませんが、間に合うかどうかは別の話なので、次回また数字で報告します。
隠さんとこな。
遅れを丸めた瞬間に、この連載は学習記録ではなくなります。
今日の持ち帰り
開発行為＝「建築物の建築または特定工作物の建設」の目的＋「土地の区画形質の変更」（4条12項）。目的が抜ければ開発行為ではない（青空駐車場・資材置場のための造成は対象外）。
第一種特定工作物＝環境悪化のおそれ（コンクリートプラント等、規模不問）。第二種特定工作物＝ゴルフコース（規模不問）と、1ha以上の野球場・庭球場・遊園地・墓園など。1ha未満の野球場は開発行為ですらない。
許可不要の規模：市街化区域1,000㎡未満（三大都市圏の一定区域は500㎡未満）／非線引き都市計画区域・準都市計画区域3,000㎡未満／区域外1ha未満。市街化調整区域には規模の例外がない。
農林漁業用の建築物・農林漁業者の住宅は許可不要。ただし市街化区域は除かれる（29条1項2号）。
公益施設で許可不要なのは鉄道施設・図書館・公民館・変電所など。病院・学校・社会福祉施設は許可が必要。
既存の公共施設の管理者は「同意」、新設施設を管理することとなる者とは「協議」（32条）。区域内の権利者は「相当数の同意」で足り、全員ではない。
申請書には予定建築物等の用途を書く。構造・設備・価額は書かない（30条）。
33条（技術基準）は全区域。34条（立地基準）は市街化調整区域のみ上乗せ──33条に適合しても34条の各号に当たらなければ許可できない。ただし第二種特定工作物（ゴルフコース等）のための開発行為には34条がかからない。
許可事項の変更は原則として再度の許可、軽微な変更は届出（35条の2）。一般承継は当然に承継、特定承継は知事の承認（44条・45条）。
工事完了公告の前は建築禁止（仮設建築物等は例外・37条）。公告後は予定建築物等以外を新築できない（知事の許可があるとき、または用途地域等が定められているときは可・42条）。
市街化調整区域では、開発許可を受けた区域以外でも、建築物の新築・改築・用途変更に原則として知事の許可が要る（43条）。29条が造成の関所、43条が建築の関所。
公共施設は工事完了公告の日の「翌日」に市町村の管理に属し、その土地も管理者に帰属する（39条・40条）。開発登録簿は誰でも閲覧を請求できる（47条）。
この連載は、受験生Rayと伴走AI「クロ」の学習記録です。僕は宅建の専門家ではありません。学習には必ず最新年度のテキストと一次ソースを確認してください。間違いに気づいたら、直したことも含めて次の回で書きます。