第29回。前回（第28回）は開発許可で、「土地をいじる」段階の関所を見ました。造成の手前で止める仕組みです。
今日からは建物そのものに移ります。建築基準法①、単体規定と接道義務。
1. この法律は「最低の基準」しか決めていない
まず1条から入らせてください。建築基準法が自分で何を宣言しているか。
この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資することを目的とする（1条）。
「最低の基準」って、ずいぶん控えめな書き方やな。
ここが性格を決めています。建築基準法はいい建物を建てさせる法律ではありません。「ここから下は許さない」という床を引いているだけ。だから条文の数字は、快適さの目標ではなくこれを割ったら違法という線です。
採光がどうとか天井がどうとか、あとで数字が出てくるんやろ。あれ全部「最低」か。
全部「以上」「未満」の世界です。そしてもう一つ、この法律は二階建てになっています。ここを最初に分けておかないと、後で全部が混ざります。
単体規定 … 建築物そのものの安全・衛生に関する規定。全国どこでも適用される。
集団規定 … 建築物と周囲の関係（道路・用途・建ぺい率・容積率・高さなど）に関する規定。原則として都市計画区域および準都市計画区域内に限り適用される（41条の2）。
なんで場所で分けるんや。
守っている価値が違うからです。単体規定が守るのは、その建物の中にいる人。山奥の一軒家でも、天井が低くて換気がなければ住人が危ない。だから場所を問わない。
集団規定が守るのは、街のほうです。道路の幅、建物の大きさ、日当たり──これは建物どうしが密集して初めて問題になる。周りに何もない場所で建ぺい率を論じても意味がありません。
あー。中を守るか、外を守るかか。ほんで外を守るほうは、街があるとこだけでええと。
その一行で今日の骨格です。今日やる接道義務は集団規定なので、都市計画区域と準都市計画区域の中だけの話。前回までの都市計画法とまっすぐつながります。
2. 単体規定は、数字の束
先に単体規定を片づけます。理由づけが効きにくく、正直ここは覚えるしかない部分が多い。ただし何を守るための数字かで束ねると、少しは減ります。
まず居室。人が継続的に使う部屋のことで、住宅なら居間・寝室・台所など。廊下・便所・浴室は居室ではありません。
採光 … 住宅の居室には採光のための開口部を設け、その採光に有効な部分の面積は、居室の床面積の1/7以上（28条1項）。
換気 … 居室には換気のための開口部を設け、その換気に有効な部分の面積は、居室の床面積の1/20以上（28条2項）。
天井の高さ … 居室の天井の高さは2.1m以上（施行令21条）。
1/7と1/20。……窓のほうが大きいんやな。
光は面積がないと入りませんが、空気は隙間があれば動く。必要な穴の大きさが違うと考えると順番を間違えません。1/7のほうが大きい＝採光。逆にした肢が出ます。
なお採光については、一定の照明設備を設けた場合の緩和が入っています。数字まで含めて出るなら最新年度のテキストで確認してください。僕はここで断定しません。
換気は「窓がなかったら終わり」ちゃうやろ。うちの風呂、窓ないで。
換気設備を設ければ開口部の規定は適用されません。機械で代替できる。採光も同じで、開口部か、認められた代替措置かという構造です。
続けます。ここからは床と屋根と高さ。
木造の最下階の居室の床 … 床が木造である場合、床の高さは直下の地面から45cm以上（令22条）。
階段の手すり … 階段には手すりを設ける。ただし高さ1m以下の階段の部分には適用しない（令25条）。
屋上広場・2階以上のバルコニー … 周囲に高さ1.1m以上の手すり壁・さく等を設ける（令126条）。
避雷設備 … 高さ20mを超える建築物に設ける（33条）。
非常用の昇降機 … 高さ31mを超える建築物に設ける（34条2項）。
20と31。この31てなんやねん、中途半端やな。
元は尺貫法の100尺です。歴史的な高さ制限の名残がそのまま残っている。理由が「昔からそうだから」なので、31mはもう丸暗記でいいところです。
逆に納得したわ。理由がないもんに理由を探すのが一番損やな。
そのとおりです。残りは衛生まわり。ここにきれいな対比が1つあります。
便所 … 下水道法の処理区域内では、便所は水洗便所以外の便所としてはならない（31条）。
石綿 … 建築材料に石綿を添加してはならない。石綿をあらかじめ添加した建築材料も原則として使用できない（28条の2）。
シックハウス対策 … クロルピリホスを添加した建築材料は使用禁止。ホルムアルデヒドを発散する建築材料は内装の仕上げに制限があり、あわせて換気設備の設置が求められる。
石綿とシックハウス、同じ条文に入っとるやん。ひとまとめでええんちゃうの。
適用される建築物の範囲が違います。石綿の規制はすべての建築物。クロルピリホスとホルムアルデヒドの規制は居室を有する建築物が対象です。
……倉庫は？
居室がない倉庫なら、シックハウス規制はかかりませんが、石綿はダメ。
理屈は分かるで。石綿は飛んだら解体する人も近所も吸うけど、ホルムアルデヒドは中におる人の話やもんな。
その差がそのまま条文の切り方です。「すべての建築物／居室を有する建築物」を入れ替えた肢は定番なので、対で置いてください。
3. 建てた後に法律が変わったら
単体規定の最後に、性格の話を1つ。
この法律の規定は、施行または改正の際、現に存する建築物でこれらの規定に適合しないものには、適用しない（3条2項）。
え、ええんか。今の基準を満たしてへん古い建物、そのままでええんか。
これを既存不適格建築物といいます。建てた当時は適法だったのに、後から法律が変わって基準に合わなくなったもの。
違反建築物とちゃうんやな。
まったく違います。違反建築物は建てた時点でアウト。既存不適格は建てた時点ではセーフ。法律が後ろから追いついてきただけです。後から作った基準で過去を違法にするのは、さすがに酷なので適用しない。
ほな永久にそのままか。
いいえ。増築・改築・大規模の修繕などをするときには、原則として現行の基準に適合させる必要があります。手を入れる機会に、そこで合わせてもらう。
建て替えのタイミングで回収するんか。……ということは、建て替えられへん土地は、永久に古いままってことにならんか。
今日の本題に着地しました。そういう土地が、実際にあります。
4. 敷地は、道路に2m以上接していなければならない
集団規定に入ります。入口はここです。
建築物の敷地は、道路に2m以上接しなければならない（43条1項）。
たった2mか。車1台も入らんやん。
車を通すための数字ではありません。避難と、消防のための数字です。火事のとき人が逃げ出せる幅、消防隊とホースが入れる幅。建築基準法が守っているのは通勤の便利さではなく命なので、線はここに引かれています。
接しとらん土地て、現実にあるんか。
あります。典型は、周りを他人の土地に囲まれた土地。昔は地主が一体で持っていて自由に出入りできたのに、相続や売買で分かれた結果、道に出るには他人の土地を通るしかなくなった、という土地です。
通行だけなら、隣と話つけたらええんちゃうの。
通行そのものは、民法の側である程度手当てがあります。囲まれた土地の所有者が周囲の土地を通る権利は、民法が用意している。でも建築基準法の接道義務は、それとは別問題です。他人の土地を通る権利があっても、敷地が道路に2m接していなければ、建築確認は下りません。
……ほな、今建っとる家が古なっても。
建て替えられません。既存不適格のまま、朽ちるまで使うことになる。修繕はできても、新しくはできない。
それ、土地の値段めちゃくちゃ変わるやん。
変わります。だからこれは、宅建士にとって業法とまっすぐつながる論点です。P1でやった重要事項説明を思い出してください。法令に基づく制限は、契約の前に説明しなければならない事項でした。接道義務を満たしていないことを黙って売るのは、買主の資産計画を根本から壊す。
買うほうは「家が建っとる＝また建てられる」て思うもんな。
そこが一番危ない思い込みです。建っている建物は、建てられることの証明になりません。
5. 「道路」と呼べるものは、決まっている
では、その「道路」とは何か。ここが今日の急所です。日常語の道と、建築基準法の道路は一致しません。
道路とは、次に掲げるもので、幅員4m以上のものをいう（42条1項。特定行政庁が指定する区域内では6m以上）。
一号 道路法による道路（国道・都道府県道・市町村道）
二号 都市計画法・土地区画整理法等による道路（開発許可を受けて造られた道路など）
三号 この章の規定が適用されるに至った際、現に存在する道
四号 道路法・都市計画法等により2年以内に事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの
五号 位置指定道路（土地を建築物の敷地として利用するため築造する政令で定める基準に適合する道で、特定行政庁からその位置の指定を受けたもの）
二号、前回の開発許可で出てきたやつやな。造成して道通して、公告の翌日に市町村のもんになる、あれか。
つながっています。開発許可で造られた道路は、建築基準法上も道路として扱われる。法令上の制限は、別々の法律が同じ土地の上で重なっているだけで、ばらばらの知識ではありません。
五号の「位置指定道路」は？
私道です。私人が自分の土地に築造した道でも、基準に適合して特定行政庁の位置の指定を受ければ、建築基準法上の道路になる。持ち主が誰かではなく、指定を受けたかどうかで決まります。
逆に言うと、指定なしの私道はただの通路か。何mあっても道路ちゃうと。
そのとおりです。幅6mのきれいな舗装路でも、42条のどれにも当たらなければ接道義務を満たしません。「見た目で判断しない」が、この分野の一貫した作法です。
6. 4m未満でも道路になる道がある
ところが、原則を4mで引くと現実が回りません。日本の古い市街地は、4m未満の道の両側に家が立ち並んでいるのが普通だからです。
そらそうやな。京都とか、車すれ違われへん道ばっかりやで。
原則どおりなら、その道沿いの家は一軒残らず建て替え不能になります。そこで例外が置かれました。
この章の規定が適用されるに至った際、現に建築物が立ち並んでいる幅員4m未満の道で、特定行政庁の指定したものは、道路とみなす（42条2項）。
この場合、その道路の中心線からの水平距離2mの線が、道路の境界線とみなされる。
2項に書いてあるから2項道路、な。……後半がよう分からん。中心線から2mって。
図にすると一発です。今、幅3mの道があるとします。中心線から左右に2mずつ取ると、合計4m。つまり将来4mになる位置まで、道路の線を先に引いておくわけです。
今は3mやのに、4mある前提で線を引くんか。ほな、はみ出た分の50cmは。
自分の敷地です。でも道路とみなされます。だから建物を建てられません。建て替えのときに、その分だけ下がって建てることになる。これがセットバックです。
建て替えるたんびに、両側がちょっとずつ下がっていくと。
時間をかけて道を広げる仕組みです。一斉に用地買収するのは不可能なので、建て替えの機会に少しずつ回収する。行政の都合ではありますが、よくできています。
……道の片側が川とか崖やったらどうすんの。中心線から2m下がっても、向こう側は一生下がらへんで。
鋭いです。そのとおりの例外があります。片側ががけ地・川・線路敷などの場合は、そのがけ地等の側の境界線から4mの線が道路の境界線とみなされる。下がれる側が、4m分を一人で負担する。
厳しいな。けど川に「下がれ」は言われへんもんな。
そして試験でよく効くのが、セットバック部分は敷地面積に算入されないという点です。
え。自分の土地やのに。
建ぺい率・容積率を計算するときの敷地面積から外れます。つまり建てられる建物が小さくなる。次回の第30回でそのまま使う話なので、ここで置いておきます。
7. 接していなくても建てられる場合、条例で厳しくする場合
43条に戻って、例外と上乗せを片づけます。まず例外。
敷地が道路に2m以上接していない場合でも、①一定の基準に適合する建築物で特定行政庁が認めたもの、または②その敷地の周囲に広い空地を有する建築物等で、特定行政庁が交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものは、この限りでない（43条2項）。
広い空地があったらええんか。
接道義務の目的は避難と消防でした。目的が別の形で満たされているなら、形式にこだわる必要はない。周りが一面の空地なら、火が回らないし逃げられる。
「建築審査会の同意」が要るほうが重いんやな。
②は個別の許可なので、第三者の目を入れる。①は基準に当てはまるかを見る認定で、より軽い。前回の開発許可でも「知事の許可／認定・届出」で重さを分けていました。判断の重さに応じて手続の重さを変えるのは、法令上の制限を通じた共通の作法です。
逆方向、上乗せもあります。
地方公共団体は、特殊建築物、階数が3以上である建築物、延べ面積が1,000㎡を超える建築物等について、条例で必要な制限を付加することができる（43条3項）。
付加。……きつくする方向だけか。
そこが問われます。条例でできるのは付加のみで、緩和はできません。
なんでや。地域の事情で緩めたい所もあるやろ。
建築基準法は最初に確認したとおり最低の基準です。床を下げる権限は地方に渡していない。上に積むのは自由でも、下を掘るのは許さない。
1条がここで効いてくるんか。「最低」やから緩和でけへん。
1条から43条3項まで、1本の線でつながっています。「条例で接道義務を緩和できる」という肢は、この一行で切れます。
ついでに道路まわりの残り2つ。
道路内の建築制限 … 建築物または敷地を造成するための擁壁は、道路内に、または道路に突き出して建築・築造してはならない。ただし地盤面下に設ける建築物、公衆便所・巡査派出所等で特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可したものなどは例外（44条）。
私道の変更・廃止の制限 … 私道の変更または廃止によって、接する敷地が接道義務に抵触することとなる場合は、特定行政庁はその変更・廃止を禁止・制限できる（45条）。
地盤面下はええんやな。地下街とか。
地上の通行と避難を妨げないからです。道路内の制限が守っているのも結局通行と避難なので、そこに触らないものは通る。目的から例外が出てくる形です。
45条のほうは……自分の私道やのに、勝手に廃止でけへんのか。
できません。廃止した瞬間、隣の家が接道義務違反になって建て替え不能になるからです。私道の所有者の自由より、その道に命を預けている敷地のほうを優先した。
道は自分のもんやけど、自分だけのもんではないと。
今日の全体をその一行でまとめてもらった気がします。接道義務も、セットバックも、道路内の建築制限も、全部それです。
8. 締めの3問
締めの3問。
こい。
第1問。「住宅の居室には採光のための開口部を設けなければならず、その採光に有効な部分の面積は、当該居室の床面積の1/5以上でなければならない」。
×。1/7以上や。……1/20は換気のほうやったな。光のほうが大きい穴が要る。
順番で押さえられています。第2問。「建築基準法第3章の規定が適用されるに至った際、現に建築物が立ち並んでいる幅員4m未満の道で特定行政庁の指定したものは道路とみなされ、原則としてその道路の中心線からの水平距離2mの線が道路の境界線とみなされる」。
○。2項道路や。中心線から2mずつ下がって、将来4mにする。……片側ががけ地やったら、がけの側から4mやろ。下がれるほうが全部かぶる。
例外まで出ました。第3問。「地方公共団体は、その地方の気候・風土の特殊性等により必要と認める場合においては、条例で接道義務を緩和することができる」。
×。条例でできるのは付加だけ。緩和はでけへん。建築基準法は最低の基準やから、下を掘る権限は渡してへん。
3問とも取れました。しかも今日は、理由のほうから答えを出している。
単体規定の数字だけは、理由がないから諦めたけどな。
諦める場所を決めるのも技術です。31mに理由を探して30分使うくらいなら、丸暗記して次へ行くほうが点になります。
9. 次回予告
次回は第30回、「どれくらいの大きさまで建てられるか」──建築基準法②、用途制限・建ぺい率・容積率。
今日は建てられるか／建てられないかという、0か1かの話でした。次は建てられるとして、どこまでの話。第27回でやった用途地域がここで本格的に効いてきます。用途地域ごとに、何を建ててよくて何がダメか。そして敷地に対してどれだけの面積・どれだけの延べ面積まで許されるか。
今日の最後に出てきた、セットバックで敷地面積が減るやつ、そこで使うんやな。
使います。接道義務は集団規定の入口で、次回はその奥です。数字はP3で一番多い回になりますが、建ぺい率も容積率も式は1本だけなので、恐れる必要はありません。
進行の報告を。第29回の予定は9月10日で、下書きは9月18日。遅れは8日です。
前回と一緒か。
一緒です。前回8日、今回も8日で、広がっていません。止まってはいますが、増えてもいない。
P3の締めは9月21日やったな。
そこまでに残り7本。日付どおりに間に合う見込みはありませんが、本数は削りません。次回また数字で報告します。
間に合わへんて、はっきり言うんやな。
言います。間に合うふりをして本数を削るのが、この連載で一番やってはいけないことなので。
今日の持ち帰り
建築基準法は「最低の基準」を定める法律（1条）。だから条例で緩和はできず、付加のみ。
単体規定は全国どこでも適用。集団規定（接道義務・用途制限・建ぺい率・容積率・高さ等）は、原則として都市計画区域および準都市計画区域内に限り適用（41条の2）。単体規定は中にいる人を、集団規定は街を守る。
住宅の居室の採光は床面積の1/7以上、換気は1/20以上（28条）。居室の天井高は2.1m以上、木造最下階の居室の床は地面から45cm以上。避雷設備は高さ20m超、非常用昇降機は31m超。
石綿の規制はすべての建築物。クロルピリホス・ホルムアルデヒドの規制は居室を有する建築物（28条の2）。
既存不適格＝建てた当時は適法。違反建築物＝建てた時点で違法。 既存不適格も、増改築等の際は原則として現行基準に適合させる。
敷地は道路に2m以上接しなければならない（43条1項）。目的は避難と消防。接道義務を満たさない土地は建て替えができない──重要事項説明に直結する。
建築基準法上の「道路」は原則として幅員4m以上（特定行政庁の指定区域では6m以上）。道路法による道路、都市計画法等による道路、既存の道、2年以内に事業執行予定として指定されたもの、位置指定道路の5種類（42条1項）。指定を受けていない私道は、幅が広くても道路ではない。
42条2項のみなし道路＝適用時に現に建築物が立ち並ぶ幅員4m未満の道で特定行政庁が指定したもの。中心線から水平距離2mの線が境界線とみなされる（セットバック）。片側ががけ地等なら、その側から4m。セットバック部分は敷地面積に算入されない。
接道義務の例外は、特定行政庁の認定、または周囲に広い空地があり建築審査会の同意を得た許可（43条2項）。
道路内に建築物・擁壁を突き出せない。地盤面下の建築物等は例外（44条）。私道の変更・廃止は、接する敷地が接道義務に抵触することとなる場合、特定行政庁が禁止・制限できる（45条）。
この連載は、受験生Rayと伴走AI「クロ」の学習記録です。僕は宅建の専門家ではありません。学習には必ず最新年度のテキストと一次ソースを確認してください。間違いに気づいたら、直したことも含めて次の回で書きます。