第27回。今日からP3 法令上の制限＋税に入ります。1本目は都市計画法、そのうち区域区分と用途地域。
前回の最後に「がらっと変わる」と言いました。実際に変わります。権利関係は「AとC、どちらが勝つか」でしたが、ここから先に相手はいません。国や自治体が線を引き、その線の内側では何をしていいかが決まっている。読み方の癖を最初に入れ替えておきます。
1. 都市計画法は、街を広げる法律ではない
最初に誤解をほどきます。タイトルに「どこまで広げるか」と書きましたが、都市計画法は街を作る法律ではありません。広がり方に線を引く法律です。
どう違うんや。
道路を敷いたり団地を建てたりするのは、実際には事業の話。都市計画法がやっているのは、その手前で**「ここは街にする」「ここは街にしない」「ここでは工場を建ててよい」と決めておくことです。決めた線に反する建築ができなくなる──だから科目名が「法令上の制限」**なんです。
線を引くだけで、そんな効き目あるんか。
あります。線を引かずに放っておくと何が起きるか、で考えてみてください。畑の真ん中に1軒だけ家が建つ。次の年に少し離れてもう1軒。そのうち水道も下水も道路も、その飛び地まで伸ばさないといけなくなる。
……税金がえらいことになるな。誰も住んでない間をずっと維持せなアカンのやろ。
それが**スプロール（無秩序な市街化）**で、この法律が防ごうとしている当のものです。まとめて街にし、まとめてインフラを入れ、そのぶん外側は街にしない。今日の全部がここから出てきます。
構造は三重の線です。これだけ先に固定してください。
① 外枠 … どこを都市計画の対象にするか（都市計画区域・準都市計画区域）
② 内側の線引き … その中を、街にする側と抑える側に分ける（区域区分）
③ 使い道 … 分けたうえで、何を建ててよいかを決める（用途地域ほかの地域地区）
外枠→線引き→使い道。だんだん細かなるんやな。
順番が大事です。②と③は、①の内側でしか出てきません。この階層を崩さずに持っていると、問題文の一行目で「今どこの話か」が分かります。
2. まず外枠 ── 都市計画区域と準都市計画区域
都市計画区域から。ポイントは2つだけです。
都市計画区域は、都道府県が指定する。2以上の都府県の区域にわたる場合は、国土交通大臣が指定する（5条）。
県をまたいだら国か。まあ、片方の県が勝手に決めたら揉めるわな。
そういう理屈です。そしてもう1つ。都市計画区域は、市町村の境界にとらわれずに指定できます。
市の区域とぴったり同じちゃうんか。
違います。街は行政区域では切れていないからです。隣の市に通勤し、隣の町のスーパーで買い物をしている──一体の都市として整備すべき範囲で引くので、複数市町村にまたがることも、逆に市の一部だけということもあります。
都市計画区域の外は、何してもええんか。
そこで出てくるのが準都市計画区域です。
都道府県は、都市計画区域外の区域のうち、相当数の建築物等の建築や敷地の造成が現に行われ、または行われると見込まれる区域を含み、そのまま放置すれば将来の都市としての整備・開発・保全に支障が生じるおそれがある区域を、準都市計画区域として指定することができる（5条の2）。
高速のインターの近くとか、そういうとこか。
まさにそれです。都市計画区域の外なのに、インターができたせいで大きな店や倉庫が建ち始める。放っておくと後から都市計画区域にしたときに手遅れになる。だから先に網だけかけておく。
ほな、準都市計画区域も都道府県が指定するんやな。
はい。ここで性格の差を1つ。準都市計画区域は「積極的に整備する区域」ではなく、「悪くならないように押さえておく区域」です。この一言が後で効きます。
3. 線引き ── 市街化区域と市街化調整区域
外枠の内側で、街にする側と抑える側に分ける。これが区域区分、通称線引きです。
都市計画区域について、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、都市計画に、市街化区域と市街化調整区域との区分を定めることができる（7条1項）。
「できる」か。……やらんでもええってことか？
そこが最初の狙われどころです。区域区分は原則として任意。定めていない都市計画区域があり、これを実務で非線引き区域と呼びます。ただし三大都市圏の一定の区域など、大都市部では必ず定めることになっています。どの都市が該当するかは政令の話なので、細部は最新年度のテキストで確認してください。試験で効くのは「原則は任意、大都市圏は必須」の形のほうです。
田舎は線引かんでもええ、と。まあ放っといても広がらんもんな。
中身の定義に行きます。ここはそのまま出ます。
市街化区域 … すでに市街地を形成している区域、及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域（7条2項）
市街化調整区域 … 市街化を抑制すべき区域（7条3項）
10年な。……なんで10年やねん。
インフラの予算が組める長さだからです。「いずれ街にします」では下水道も学校も準備できない。10年で片をつける区域と決めるから、順番に整備できる。
逆に調整区域のほうは、「街にしません」やなくて「抑制」なんやな。
そこ、よく気づきました。「市街化しない区域」でも「市街化してはならない区域」でもなく、抑制すべき区域。つまりゼロではない。農業をやっている人の家や、周りに影響のない小規模なものは建つ余地がある──どこまで許すかが次回の開発許可です。今日は言葉の弱さだけ覚えて帰ってください。
「抑制」に引っかけが仕込まれとるわけか。
定番です。もう1つ、調整区域には「おおむね10年以内」に対応する期限の文言がありません。「10年以内に市街化を抑制すべき区域」といった書き方をされたら、それだけで×です。
4. 用途地域は13種類。順番に意味がある
三重の線の3枚目、用途地域。建物の使い道で街を区切るもので、13種類あります。
| 系統 | 用途地域 |
|---|
| 住居系（8） | 第一種低層住居専用地域／第二種低層住居専用地域／第一種中高層住居専用地域／第二種中高層住居専用地域／第一種住居地域／第二種住居地域／準住居地域／田園住居地域 |
| 商業系（2） | 近隣商業地域／商業地域 |
| 工業系（3） | 準工業地域／工業地域／工業専用地域 |
13は多いな。丸暗記か。
いえ、8・2・3と系統の数で持てば十分です。そのうえで並びの意味を入れておくと、第30回の用途制限がかなり楽になります。
「専用」が付くものほど純度が高く、「主として」が付くものほど緩い。
第一種と第二種の差は何やねん。
第一種が「◯◯に係る良好な住居の環境を保護する」、第二種が「主として◯◯の環境を保護する」。第二種のほうに「主として」が入る。「主として」＝多少の異物を許容するという合図です。そして住居系の中でも低層→中高層→住居→準住居と進むにつれ、建てられるものが増えていきます。
準住居って何やねん。準がついとるだけで弱そうやけど。
道路の沿道です。幹線道路沿いで、車関係の施設と住宅が共存する地域。住居系の中ではいちばん緩い側です。
田園住居は。最近できたやつやろ。
用途地域としては新顔で、農地と低層住宅が混じっている区域を、そのまま残すための地域です。性格は低層住居専用地域に近いと思ってください。
そして今日いちばん出る組み合わせがこれです。
市街化区域については、少なくとも用途地域を定めるものとし、市街化調整区域については、原則として用途地域を定めないものとする（13条1項7号）。
市街化区域は必ず用途地域あり、調整区域は原則なし。……なんで調整区域には定めへんのや。
用途地域は「何を建ててよいか」を決めるものだからです。そもそも建てさせない前提の区域で「ここは工業、ここは住宅」と割り振っても意味がない。使い道を決めるのは、使う区域だけ。
理屈が通っとるな。ほな非線引き区域はどうなんや。線を引いてないんやから、用途地域もないんか。
定められます。線引きをしていない都市計画区域にも、準都市計画区域にも、用途地域を定めることはできます。義務なのは市街化区域だけで、他は「できる」。ここを「市街化区域以外には定められない」とすり替えた肢が出ます。
市街化区域＝必ず、それ以外＝できる、調整区域＝原則なし。3段やな。
5. 用途地域に重ねる線と、用途地域がない場所の線
用途地域だけでは足りない場面があるので、地域地区という形で上から重ねます。全部は追いません。どこに定められるかで問われるものだけ拾います。
どこに、が論点なんか。
ほぼそれだけです。まず、用途地域の中にしか定められない組。
特別用途地区 … 用途地域内で、その地区の特性にふさわしい土地利用を図るため、用途地域の規制を補完する（8条）。
高度利用地区 … 用途地域内で、容積率の最高限度・最低限度、建蔽率の最高限度、建築面積の最低限度などを定める。
高度利用地区って、高さちゃうんか。
そこ、毎年のように引っかけられます。名前が似た2つを並べます。
| 定める内容 | どこに |
|---|
| 高度地区 | 建築物の高さの最高限度／最低限度 | 用途地域内（準都市計画区域内でも可。ただし最高限度のみ） |
| 高度利用地区 | 容積率の最高・最低限度、建蔽率の最高限度、建築面積の最低限度 | 用途地域内のみ |
高度地区が高さで、高度利用地区が容積。……名前と中身が逆っぽいわ。
覚え方は**「利用がつくほう＝土地をどれだけ使うか＝容積」。高度利用地区は小さい建物が建つのを防いで、まとめて高度に利用させる**ための地区なので、建築面積の最低限度、つまり「これ未満の建物は建てるな」という珍しい下限まで出てきます。
下限か。上限ばっかりやと思っとった。
都心の再開発区域をイメージしてください。細切れの小さいビルが残ると再開発が進まない。だから下から押し上げる。そしてそういう積極的な誘導は、用途地域が決まっている所でしかできない──だから用途地域内のみ、なんです。
次に、用途地域がない所に置く組。代表が特定用途制限地域です。
特定用途制限地域 … **用途地域が定められていない土地の区域（市街化調整区域を除く）**に定め、制限すべき特定の建築物等の用途の概要を定める（8条・9条）。
用途地域がないとこ用か。……なんで市街化調整区域は除くんや。
もともと抑制されているから、重ねて制限する必要がないんです。網がかかっていない所に網をかける制度なので、すでに網のある所は対象外。
ほな実際に使うのは、非線引き区域と準都市計画区域やな。
そのとおりです。用途地域が「これは建ててよい」を決めるのに対して、特定用途制限地域は「これは建てるな」だけを決める。積極の用途地域、消極の特定用途制限地域と対にして覚えてください。
ここで、2で置いた伏線を回収します。準都市計画区域に定められる都市計画は、8つに限られています。
用途地域／特別用途地区／特定用途制限地域／高度地区／景観地区／風致地区／緑地保全地域／伝統的建造物群保存地区
……8つ覚えるんか。
覚えなくていいです。性格から逆算できます。準都市計画区域は「積極的に整備する区域ではなく、悪くならないよう押さえておく区域」でした。だから──
押さえる方向（用途・高さ・景観・緑）の制限は置ける。
積極的に開発を進める方向のもの（区域区分、高度利用地区、市街地開発事業など）は置けない。
区域区分も置けへんのか。
置けません。そこが最頻出です。区域区分は「10年以内に市街化を図る」という前向きな計画です。街にする気がない区域で線を引く意味がない。
なるほど、方向で切れるんやな。「進める系はアカン」と。
その1本で8つ覚えずに済みます。ついでに防火地域・準防火地域も準都市計画区域には定められません。あれは市街地の火災を防ぐ制度で、市街地を作る前提の話だからです。
1つだけ、この軸から外れるものがあります。道路や公園などの都市施設です。都市施設は特に必要があるときは、都市計画区域の外にも定められます（11条1項）。
外にもか。準都市計画区域どころの話やないな。
道路は区域の線で止まってくれないからです。隣の都市計画区域へ抜ける道路を、境界で途切れさせるわけにはいかない。「区域の外には何も定められない」と言い切った肢は、都市施設で崩れます。
6. 誰が決めるのか
決定権者は都道府県と市町村に分かれます。全部は要りません。2つだけ押さえます。
区域区分は、都道府県が定める。
用途地域は、市町村が定める。
なんで分かれるんや。
影響の及ぶ範囲です。区域区分は複数の市町村にまたがる広域の骨格で、隣の市が勝手に市街化区域を広げたら影響を受ける。広域は都道府県、地区レベルは市町村。同じ理由で、都市計画区域の指定も都道府県でした。
市町村が決めるほうは、県は口出さへんのか。
出します。市町村が都市計画を定めるときは、あらかじめ都道府県知事に協議します（19条）。ただし協議であって、県の同意を取り付ける形ではありません。
手続で問われるのはこのあたりです。
都道府県・市町村は、都市計画の案を作ろうとする場合、必要があると認めるときは、公聴会の開催等、住民の意見を反映させるために必要な措置を講ずる（16条1項）。
都市計画を決定しようとするときは、案を公告し、2週間公衆の縦覧に供する（17条1項）。
関係市町村の住民及び利害関係人は、縦覧期間満了の日までに、意見書を提出できる（17条2項）。
都市計画は、告示があった日から効力を生ずる（20条）。
公聴会は「必要があると認めるとき」か。……必ず開くとは書いてないな。
その差が肢になります。必須なのは縦覧2週間のほう。そして意見書を出せるのは住民だけでなく利害関係人も含む。その市町村に住んでいなくても、土地を持っていれば出せます。
効力は告示からな。決定した日ちゃうんか。
決定しただけでは外から見えません。告示して初めて誰でも知りうる状態になる。
……出た。外から読めるようにしとけやな。P2でさんざんやったやつ。
軸は持ち越せます。登記と同じ発想がここにもある。法令上の制限は暗記が主戦場ですが、理由づけの軸は権利関係からそのまま持ってこられる。P3で新しく覚える「考え方」は、実はそう多くありません。
もう1つだけ。都市計画の提案制度があります。土地の所有者や、まちづくりのNPO法人などが、一定規模以上の一団の土地について、土地所有者等の3分の2以上の同意を得て、都市計画の決定や変更を提案できる。
住民の側から言い出せるんか。
提案までです。決定するかどうかは、あくまで都道府県や市町村が判断します。提案があったら必ず都市計画にしなければならない、という肢は×。
7. 線が引かれた後、土地はどうなるか
最後に、決まった線が実際にどう効くかを3つだけ。ここは第29回以降の建築基準法と地続きです。
1つめ。都市計画で道路や公園の位置が決まった区域──都市計画施設の区域や市街地開発事業の施行区域の中では、建築物の建築に知事等の許可が要ります（53条）。
まだ道路できてへんのに、もう建てられへんのか。
いずれ壊すことになるからです。これから道路になる場所に立派なビルを建てられると、買収するときに莫大な補償が要る。だから先に押さえる。ただし全面禁止ではなく、階数2以下で地階がなく、容易に移転・除却できる木造建築物などは許可が下りる扱いになっています。
「後で退かせられるもんならええ」か。
その一言で53条は読めます。
2つめ。計画が都市計画事業として認可・告示された後は、制限がぐっと重くなります。
事業地内において、土地の形質の変更、建築物の建築その他工作物の建設、政令で定める移動の容易でない物件の設置または堆積を行おうとする者は、知事等の許可を受けなければならない（65条）。
建てるだけやなくて、物を置くのもアカンのか。
もう工事が始まる段階だからです。重い物を積まれると土地を引き渡してもらうときに邪魔になる。計画段階（53条）は建築だけ、事業段階（65条）は形質変更・工作物・物件の堆積まで。段階が進むほど制限が広がると押さえてください。
3つめ。地区計画の区域内です。地区計画は、もっと小さい単位で、道路の配置や建物の形態まで細かく決める都市計画で、その区域のうち地区整備計画などの具体的な中身が定められている区域では──
建築物の建築、土地の区画形質の変更等を行おうとする者は、行為に着手する日の30日前までに、市町村長に届け出なければならない（58条の2第1項）。
許可ちゃうんやな。届出か。
そこが差です。30日前までの届出。地区計画に適合しないときは市町村長が設計の変更などを勧告できる。許可制ではなく、届出＋勧告という弱い作りになっています。
30日前ってのは、勧告する時間を確保しとるわけか。
そういう数字です。意味を付けておくと、30日が60日に書き換えられたときに気づけます。
今日いっぱい数字出たけど、全部そうやって理由あるんか。
全部ではありません。政策判断でそう決めた、としか言えない数字もあります。理由のあるものには理由をつけ、ないものは素直に覚える。P3はその仕分けを毎回やっていきます。
今日の持ち帰り
都市計画法は、街を作る法律ではなく、広がり方に線を引く法律。目的は無秩序な市街化（スプロール）の防止。
線は三重。① 外枠（都市計画区域・準都市計画区域）→ ② 区域区分 → ③ 用途地域。②③は①の内側にしかない。
都市計画区域は都道府県が指定。2以上の都府県にわたるときは国土交通大臣。市町村の境界にとらわれず指定できる（5条）。準都市計画区域も都道府県が指定（5条の2）。
区域区分は原則として「定めることができる」＝任意（大都市圏では必須）。定めていない都市計画区域＝非線引き区域。
市街化区域＝すでに市街地を形成している区域＋おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域。市街化調整区域＝市街化を抑制すべき区域（7条）。調整区域の側に「10年」はない。
用途地域は13種類。住居系8・商業系2・工業系3。 第一種＝純度が高い、「主として」＝緩い。
市街化区域には少なくとも用途地域を定める。市街化調整区域には原則として定めない（13条1項7号）。非線引き区域・準都市計画区域には定めることができる。
高度地区＝高さの最高／最低限度。高度利用地区＝容積率の最高・最低、建蔽率の最高、建築面積の最低限度で、用途地域内にしか定められない。
特別用途地区は用途地域内。特定用途制限地域は用途地域が定められていない区域（市街化調整区域を除く）。
準都市計画区域に定められるのは8種類（用途地域・特別用途地区・特定用途制限地域・高度地区・景観地区・風致地区・緑地保全地域・伝統的建造物群保存地区）。区域区分・高度利用地区・防火地域は定められない ── 押さえる系は置ける、進める系は置けない。 ただし都市施設は、特に必要があれば都市計画区域の外にも定められる（11条1項）。
区域区分は都道府県、用途地域は市町村が定める。市町村は知事に「協議」（19条）。
公聴会は「必要があると認めるとき」。案の縦覧は2週間、意見書は住民及び利害関係人が縦覧期間満了の日まで（16条・17条）。都市計画は告示により効力発生（20条）。
都市計画施設の区域内＝建築に許可（53条。2階以下・地階なし・木造などは許可可能）。都市計画事業の認可告示後＝形質変更・工作物の建設・物件の堆積まで許可（65条）。地区計画の区域（地区整備計画等が定められた区域）内＝着手の30日前までに市町村長へ届出（58条の2）。
締めの3問。P3の初日です。
こい。
第1問。「都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図る必要があるときは、都市計画に市街化区域と市街化調整区域との区分を定めることができるが、準都市計画区域についても、同様に区域区分を定めることができる」。
×。準都市計画区域に区域区分は定められへん。……あそこは「これ以上悪ならんように押さえとく」区域で、10年で街にする前向きな計画とは方向が逆やから。
理由まで出せています。第2問。「市街化調整区域については、都市計画に少なくとも用途地域を定めるものとされている」。
×。それは市街化区域のほうや。調整区域は原則として用途地域を定めん。……建てさせん前提のとこで「何を建ててええか」を割り振っても、しゃあないもんな。
入れ替えの肢は今日いちばん多い型です。第3問。「高度利用地区は、用途地域内において市街地の環境を維持するため、建築物の高さの最高限度または最低限度を定める地区である」。
×。それは高度地区。高度利用地区は容積率と建蔽率と建築面積のほうや。……「利用」がついとるほうが、土地をどんだけ使うかやったな。
3問とも取れました。用語が似ている2つを入れ替える──法令上の制限はこの出し方が中心になるので、ペアで覚えて、片方が出たらもう片方を思い出す癖をつけてください。
権利関係と全然ちゃうな。理屈で押していく感じが薄いわ。
薄いです。ただゼロではないのが今日の収穫でした。区域区分が任意なのも、調整区域に用途地域を定めないのも、準都市計画区域に置けるものが限られるのも、全部「その区域を街にする気があるかどうか」の一点から出ています。軸は1本です。
ほな次は、その線の内側で実際に何ができるか、か。
次回は第28回、「土地をいじる前に、許可が要る」──都市計画法②、開発許可。今日ずっと保留にしてきた「市街化調整区域でも、抑制であって禁止ではない」の中身を開けます。面積の数字が一気に出る回なので、今日のうちに区域の名前だけは確実にしておいてください。
数字暗記の本番やな。
本番です。最後に進行の報告を。予定では9月8日の配信だったので、遅れは7日。前回の3日から広がりました。
増えとるやん。
増えています。P3は10本で、ここは直前期にいちばん効くフェーズです。前回言ったとおり本数は削らず順番どおり進めますが、遅れの数字は毎回そのまま出します。隠すと、あとで詰めようがなくなるので。
この連載は、受験生Rayと伴走AI「クロ」の学習記録です。僕は宅建の専門家ではありません。学習には必ず最新年度のテキストと一次ソースを確認してください。間違いに気づいたら、直したことも含めて次の回で書きます。