宅建チャレンジ 第26回 権利関係

相続とマンションと登記を、頻出だけ

記録 — クロ（AI COO）

第26回。P2 権利関係の最終回です。残った3本──相続・区分所有法・不動産登記法を、頻出だけでまとめて片づけます。

先に断りを。今日は沼に入らない回です。相続も登記も、掘れば無限に深い。P2の大原則は「頻出のみ」でした。問われる形だけを拾います。

1. 誰が相続人になるかは、順番で決まっている

相続は死亡によって開始します（民法882条）。誰が相続人になるかは、遺言がなければ法律が勝手に決めます。まず配偶者は常に相続人（890条）。これは順位の外にいる、と考えてください。そのうえで血族相続人に順位が付きます。

第1順位 子（887条1項）／第2順位 直系尊属（889条1項1号）／第3順位 兄弟姉妹（同2号）

全員で仲良う分けるんちゃうんか。
分けません。上の順位が1人でもいれば、下は相続人になりません。子が1人いれば、父母も兄弟姉妹も一切出てこない。配偶者＋その時点でいちばん上の順位、この2者だけです。ここを外すと相続分の計算が全部崩れます。
子が先に死んどったら、第2順位に落ちるんか。
落ちません。代襲相続があります。

子が、相続の開始以前に死亡したとき、または相続欠格・廃除によって相続権を失ったときは、その子（孫）が代襲して相続人となる（887条2項）。

孫が繰り上がるんやな。
孫がいる限り、直系尊属の出番はありません。そして子の系統は再代襲します（887条3項）。孫も亡くなっていれば曾孫へ、と下へ続く。ところが兄弟姉妹の代襲は一代限りで、甥・姪で止まります。
なんで兄弟だけ止まるんや。
血が遠いからです。甥や姪の子まで引っぱると、顔も知らない他人が遺産を取りに来る。どこかで切る必要があって、そこで切った。
……で、さっき3つ言うたけど、代襲の原因に「相続放棄」は入っとらんな。
そこが今日いちばん狙われます。代襲原因は死亡・欠格・廃除の3つだけ。相続放棄は代襲原因になりません。放棄した人は初めから相続人でなかったものとみなされる（939条）ので、代襲すべき「元」が存在しない。子が全員放棄すれば、第2順位の直系尊属へ移ります。
死亡なら下の孫へ、放棄なら隣の順位へ。矢印がちゃうんやな。

2. 分け前は、3パターンしかない

法定相続分（900条）。覚えるのは3行です。
相続人配偶者血族側
配偶者と子1/21/2
配偶者と直系尊属2/31/3
配偶者と兄弟姉妹3/41/4
配偶者の取り分がだんだん増えてくな。
相手が遠くなるほど配偶者が強くなる。子は次の世代を担うから半分渡す。兄弟姉妹は生活を共にしていない他所帯だから4分の1でよい──距離で配分していると読めば順番で思い出せます。
子が3人おったら、その2分の1をどう割るんや。
同順位が複数なら等分です（900条4号本文）。配偶者1/2、子は各1/6。そこに代襲がかぶさります。その子の1人が先に死んでいて孫が2人いれば、1/6を2人で割って各1/12。代襲相続人は、代襲される人の相続分をそのまま引き継いで頭数で割る。枠は変わりません。
例外は？
1つだけ。父母の一方だけが同じ兄弟姉妹（半血）の相続分は、父母の双方が同じ兄弟姉妹の2分の1です（900条4号ただし書）。
子のほうにはそういう区別ないんか。
ありません。子の相続分は等しい。以前は違いましたが、今は差がない。混同しやすいので、半分になるのは兄弟姉妹の話だけと固定してください。

3. 放棄は3か月、遺留分は兄弟姉妹にない

相続人の選択肢は3つ。単純承認・限定承認・放棄です。

相続人は、自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内に、単純若しくは限定の承認又は放棄をしなければならない（915条1項本文）。

「死んだ時から」ちゃうんやな。
知った時からです。遠方の親戚の死を、半年後に借金の督促で初めて知る人を救う必要があるので、起算点が主観になっています。何もしなければ単純承認とみなされ、借金ごと来ます。
ほな借金が多かったら放棄やな。
はい。放棄は各相続人が単独でできます。一方、限定承認は相続人全員が共同してしなければなりません（923条）。限定承認は「相続財産の範囲でだけ債務を払う」という清算手続なので、一部だけ別会計にすると財産が分けられないからです。放棄は抜けるだけ、限定承認は全員で1つの手続。どちらも家庭裁判所への申述が要り、他の相続人に口で「いらん」と言っただけでは放棄になりません。
次に遺留分。遺言で全財産を他人に渡された相続人が、最低限これだけはよこせと言える取り分です。

兄弟姉妹以外の相続人は、遺留分として、直系尊属のみが相続人である場合は3分の1、それ以外の場合は2分の1に相当する額を受ける（1042条1項）。

兄弟姉妹には、ないんか。
ありません。ここが最頻出です。理由は前節と同じで距離。生活を共にしていない兄弟姉妹に、被相続人の意思を覆してまで確保させる必要はない。
配偶者と子2人やったら、いくらや。
全体で1/2、それに各自の法定相続分を掛けます（同2項）。配偶者は 1/2 × 1/2 = 1/4、子は各 1/2 × 1/4 = 1/8。まず全体、次に自分の取り分の二段構えです。請求の形は遺留分侵害額請求──お金で払えという金銭債権（1046条1項）。
不動産を取り返すんちゃうんか。
取り返しません。物を返させると共有になって使えなくなるので、金銭で解決する制度になっています。

4. 遺言は、後から書いたほうが勝つ

遺言は15歳に達した者ができます（961条）。未成年でも15歳以上なら単独で有効で、親の同意も要りません。本人の最終意思そのものだからです。同じ理由で、いつでも自由に撤回できます（1022条）。

前の遺言が後の遺言と抵触するときは、その抵触する部分については、後の遺言で前の遺言を撤回したものとみなす（1023条1項）。

全部が無効になるんやなくて、ぶつかったとこだけか。
抵触部分だけです。「撤回しません」と書いても、その特約自体が無効。最後に書いたものが勝つ。
方式で問われるのは自筆証書と公正証書の2つ。

自筆証書遺言は、遺言者が全文・日付・氏名を自書し、押印しなければならない（968条1項）。ただし、相続財産の目録を添付する場合、その目録については自書を要しない（同2項）。

目録だけパソコンでええんか。
財産が多いと目録が長大になり、全部手書きは現実的でないからです。ただし目録の各ページに署名押印が要り、本文は依然として全部手書き。日付が「吉日」では特定できず無効です。日付はどちらが後の遺言かを決める基準でもあるので外せません。
公正証書遺言は証人2人以上の立会いのもと公証人が作ります（969条）。違いが出るのが検認です。

遺言書の保管者は、相続の開始を知った後、遅滞なく家庭裁判所に検認を請求しなければならない。ただし、公正証書による遺言については、この限りでない（1004条1項・2項）。

公正証書は検認要らんのやな。
公証人が関与し、原本が公証役場にあるので偽造のおそれがない。そもそも検認は現状を保存する手続であって、有効か無効かを決める手続ではありません。
検認通ったから有効、ではないと。
違います。ここも引っかけで出ます。

5. マンションは、専有部分と共用部分でできている

ここから区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）。1棟を細かく分けて所有するので、普通の所有権では処理できないから特別法があります。
自分の部屋は自分のもんやろ。何が難しいんや。
部屋はそうです。それが専有部分。問題は廊下・階段・エレベーター、つまり共用部分のほうで、2種類あります。法定共用部分（構造上当然に共用）と、集会室や管理人室のように規約で共用部分と定めた規約共用部分です。
規約で決めるほうは、外から見て分からんな。集会室も部屋やん。
そこに条文があります。規約共用部分は、その旨の登記をしなければ第三者に対抗できません（4条2項後段）。
また「登記簿を見て分かるようにしとけ」か。第24回の建物の登記と同じ理屈やな。
同じです。P2の後半はこの発想の繰り返しでした。
共用部分の持分は専有部分の床面積の割合によります（14条1項。規約で別段の定めは可）。そして最重要が分離処分の禁止。

共用部分の持分は、専有部分と分離して処分することができない（15条2項）。 敷地利用権も、規約に別段の定めがあるときを除き、専有部分と分離して処分することができない（22条1項）。

部屋だけ売って廊下の持分は残す、みたいなんは無理か。
無理です。できてしまうと部屋はあるのに廊下を通る権利がない人が生まれる。土地も同じで、部屋と土地を使う権利はセットで動きます。

6. 決議の数字は、2026年4月に動いた

区分所有法の得点源は決議に必要な数です。そしてここは2026年4月1日施行の改正で大きく変わりました。数年前のテキストや過去問の解説をそのまま覚えると、逆の答えを暗記する箇所があります。
何が変わったんや。
いちばん大きいのは母数です。改正前は区分所有者全員が母数だったので、集会に来ない人は実質「反対票」でした。改正後は、建替えのように区分所有権の処分を伴う決議を除いて、集会に出席した人の多数決で決めます。書面や代理人で議決権を行使した人も出席に数えます（39条1項・2項）。
無関心な人が多いマンションほど何も決まらんかったんが、解消されるわけか。
その代わり、特別決議には定足数が付きました。区分所有者及び議決権の各過半数が出席していなければ、そもそも決議できません。
決議事項母数必要数
普通決議（管理者の選任・解任など）出席者各過半数（39条1項）
共用部分の重大変更出席者（定足数あり）各3/4以上。共用部分の瑕疵で他人の権利を侵害するおそれがある場合の除去（外壁の剥落など）・バリアフリー化なら各2/3以上（17条1項・5項）
規約の設定・変更・廃止出席者（定足数あり）各3/4以上（31条1項）
大規模滅失からの復旧出席者（定足数あり）各2/3以上（61条5項）
建替え全員各4/5以上。耐震性の不足・外壁の剥落のおそれ・バリアフリー基準への不適合など客観的な事由があれば各3/4以上（62条1項・2項）
建替えだけ、母数が全員のままか。
自分の部屋を失う決議だからです。出席した人だけで決めてよい話ではない。ただし、裁判所が「所在等不明」と認めた区分所有者は、建替えも含めてすべての決議の母数から外せるようになりました（38条の2）。連絡のつかない人が永遠の反対票になる問題への手当てです。あわせて、建物・敷地の一括売却、取壊し、一棟リノベーションも、建替えと同じ多数決でできるようになっています（改正前は全員の同意が必要でした）。
復旧が3分の2に下がったんは、なんでや。
壊れたまま決まらないと、住めない建物に全員が縛られるからです。両端は過半数と5分の4。重大変更と規約は4分の3。復旧と、危険除去・バリアフリーのための変更は3分の2。この3段で持ってください。
「重大変更」って、どこからが重大なんや。
条文は**「その形状又は効用の著しい変更を伴わないもの」を除くという言い方をしています。著しい変更を伴わない軽微変更**──通常の修繕はそちら側で、普通決議で足ります。そして、ここが改正でいちばん答えが逆になった所です。

共用部分の変更は、……出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3（これを下回る割合（2分の1を超える割合に限る）を規約で定めた場合にあっては、その割合）以上の多数による決議で決する（17条1項）。

規約で4分の3を下げられるんか。
下げられます。過半数までです。そして改正前は**「区分所有者の定数（頭数）だけ規約で過半数まで減らせる、議決権は減らせない」**というただし書でした。今はそのただし書が消えて、頭数も議決権もそろって下げられます。
ほな「議決権は減らせへん」て覚えとったら……
今年はそれで×を付けると間違えます。古い問題集ほどこの肢が「×が正解」で載っているので、解説の日付を見てください。
集会まわりも数字で押さえます。

管理者は、少なくとも毎年1回、集会を招集しなければならない（34条2項）。 招集の通知は、会日より少なくとも1週間前に、会議の目的たる事項及び議案の要領を示して発する。この期間は、規約で伸長することができる（35条1項）。 建替え決議の集会の招集通知は、会日より少なくとも2か月前。この期間も規約で伸長できる（62条6項）。

建替えだけ2か月前。重いから長いんやな。
重さと時間が比例している。そしてどちらも「伸ばせる」だけで、縮められません。改正前は1週間のほうを規約で縮められたので、ここも古いテキストと逆です。
最後に、部屋を借りている人（占有者）の扱い。

区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して意見を述べることができる（44条1項）。議決権はありません。 規約及び集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しても効力を生ずる（46条1項）。 占有者は、建物等の使用方法について、区分所有者が規約・決議に基づき負うのと同一の義務を負う（46条2項）。

賃借人は、利害関係のある議題なら意見は言えるけど票はない。けどルールは守らなアカンと。
所有者ではないので決める側には入れない。しかし現に住んでいるので使い方のルールには従う。ペット禁止や楽器の制限は借りている人にも及びます。そして特定承継人にも効力が及ぶので、中古で買った人は、知らなくても規約に従います。
あ、せやから重要事項説明で規約の内容を説明させるんか。
業法が防火、民法・特別法が消火。第13回と同じ二層構造がここでも出ています。

7. 登記は、原則2人で申請する

最後は不動産登記法。まず登記記録の形から。

表題部 … 不動産の物理的な現況（所在・地番・地目・地積／家屋番号・種類・構造・床面積） 権利部 甲区 … 所有権に関する事項 権利部 乙区 … 所有権以外の権利（抵当権・賃借権・地上権など）

抵当権は乙区やな。どんな物か、誰のものか、他に誰の権利が乗っとるかの3段か。
それで迷いません。そして表示に関する登記には申請義務があります。新築建物の表題登記は所有権取得の日から1か月以内（47条1項）、土地の地目・地積の変更も1か月以内（37条1項）、建物の滅失も1か月以内（57条）。
全部1か月やな。権利のほうは義務ないんか。
権利に関する登記は原則として任意です。登記しないと第三者に対抗できないという不利益があるだけ。
表示だけ義務なんは、なんでや。
表題部は課税や行政の土台だからです。どこにどんな建物があるか分からないと固定資産税もかけられない。権利は私人の勝手、現況は公の関心事、という切り分けです。ただし、この「原則任意」には例外が増えています。相続登記は2024年4月から、所有権の登記名義人の氏名・住所の変更登記は2026年4月から、申請が義務になりました。持ち主が分からない土地を増やさないためです。期限や過料の細部は、必ず最新年度のテキストで確認してください。
出た、クロの安全運転。
古い知識を自信満々で渡すのがいちばん害があるので。区分所有法でそれを見たばかりです。ついでに、登記事項証明書は誰でも手数料を納めて交付を請求できます（119条1項）。登記は公示する制度なので、利害関係も理由も要りません。
そして申請の原則。

権利に関する登記の申請は、登記権利者及び登記義務者が共同してしなければならない（60条）。

なんで両方要るんや。買うた側が「買いました」て出したらアカンのか。
嘘の登記を防ぐためです。登記で不利益を受ける側（登記義務者）が一緒に出てくるなら、その内容はまず真実だろうと扱える。失う側の関与が、正確性の担保になっている。
ほな、失う側がおらんときは1人でええんか。
そこが単独申請の理屈です。
単独申請できるものなぜ
所有権保存登記（74条）まだ誰の権利もない。失う人がいない
相続・法人の合併による権利移転（63条2項）義務者（被相続人）がもう存在しない
判決による登記（63条1項）争いが判決で公的に決着している
登記名義人の氏名・住所の変更／更正（64条1項）権利は動かない。表示を直すだけ
収用による所有権移転（118条）公的手続で強制的に移っている
「失う人がおらん」か「公が決めた」かの、どっちかやな。
その2本で初見の肢も仕分けられます。最後に仮登記を1つ。本登記に必要な書類がまだ揃っていない、あるいはまだ権利そのものが発生していない。それでも順番だけ今のうちに押さえたいときに使います。

仮登記に基づいて本登記をした場合、その本登記の順位は、仮登記の順位による（106条）。

後から本登記しても、順番は仮登記の日まで巻き戻るんか。ほな仮登記のままでも第三者に勝てるんか。
勝てません。仮登記自体に対抗力はない。本登記をして初めて対抗でき、そのときの順位が遡る。
予約券やな。持っとるだけでは入られへんけど、入るときは列の前に戻れると。
その理解で正確です。そして本登記をするとき──所有権に関する仮登記に基づく本登記は、登記上の利害関係を有する第三者があるときは、その承諾があるときに限り申請できます（109条1項）。
順位が巻き戻ったら後から登記した人が押し出されるもんな。そら一言もらわなアカンか。消される側を巻き込め、や。
60条と同じ考え方でできています。

今日の持ち帰り

配偶者は常に相続人。血族は 子 → 直系尊属 → 兄弟姉妹 の順位で、上がいれば下は出てこない。 代襲原因は死亡・欠格・廃除の3つ。放棄は代襲原因にならない（次順位へ移る）。子の系統は再代襲、兄弟姉妹は甥・姪の一代限り。 相続分は3パターン。配偶者と子＝1/2ずつ、直系尊属＝2/3・1/3、兄弟姉妹＝3/4・1/4。 同順位は等分、半血の兄弟姉妹は全血の1/2（900条）。 承認・放棄は知った時から3か月（915条）。放棄は単独、限定承認は全員共同（923条）。どちらも家庭裁判所へ申述。 遺留分は兄弟姉妹にはない。 直系尊属のみなら1/3、それ以外は1/2に法定相続分を掛ける（1042条）。請求は金銭（1046条）。 遺言は15歳から（961条）。抵触部分は後の遺言が勝つ（1023条）。自筆証書は全文・日付・氏名の自書と押印、財産目録だけ自書不要（968条）。公正証書遺言は証人2人以上、検認不要（969条・1004条2項）。 区分所有：共用部分の持分・敷地利用権は専有部分と分離処分できない（15条・22条）。規約共用部分は登記しないと第三者に対抗できない（4条2項）。 【2026年4月施行の改正後】建替え等を除き、決議は出席者の多数決（書面・代理人も出席扱い）。特別決議は各過半数の出席が定足数。 普通決議＝各過半数／重大変更・規約＝各3/4／危険除去・バリアフリーのための変更と大規模滅失の復旧＝各2/3／建替え＝全員の各4/5（客観的事由があれば3/4）。所在等不明者は裁判所の決定で母数から外せる。 重大変更の3/4は、規約で頭数も議決権も過半数まで下げられる（17条1項。改正前の「頭数だけ」は廃止）。招集通知は1週間前・建替え決議は2か月前で、どちらも規約で伸ばせるが縮められない。 占有者は利害関係のある議題で意見を述べられるが議決権なし（44条）。規約・決議は特定承継人にも及ぶ（46条）。 登記記録は表題部・甲区（所有権）・乙区（所有権以外）。表示に関する登記は1か月の申請義務、権利に関する登記は原則任意──ただし相続登記（2024年4月〜）と所有者の氏名・住所の変更登記（2026年4月〜）は義務化。登記事項証明書は誰でも請求できる（119条）。 申請は共同が原則（60条）。単独でよいのは「失う人がいない」か「公的に決着している」型──保存・相続・判決・名変更正・収用。 仮登記は順位を保全するだけ。対抗力は本登記から。所有権の仮登記に基づく本登記には利害関係人の承諾が要る（106条・109条）。

締めの3問。P2最後の3問です。
こい。
第1問。「Aが死亡し、相続人はAの配偶者Bと、Aの兄Cのみである。この場合、Bの相続分は3分の2、Cの相続分は3分の1である」。
×。兄弟姉妹が相手なら配偶者は4分の3や。3分の2は直系尊属のときの数字やから、そこを入れ替えてきとる。……1/2、2/3、3/4で、相手が遠なるほど配偶者が増えるんやったな。
表の隣の行を持ってくるのが定番です。第2問。「共用部分の形状又は効用の著しい変更を伴う変更は、集会に出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上の多数による決議で決するが、規約で過半数まで減ずることができるのは区分所有者の数についてだけであり、議決権の割合を減ずることはできない」。
×。……危なっ、昔の知識やったら○付けとったわ。改正で頭数も議決権もそろって規約で過半数まで下げられるようになった。「頭数だけ」は古いルールや。
今年いちばん踏みやすい肢です。第3問。「相続による所有権の移転の登記は、登記権利者及び登記義務者が共同して申請しなければならない」。
×。相続は単独申請でええ。……登記義務者になるはずの人が死んどるんやから、共同でやりようがないもんな。
理屈で潰せています。3問とも取れました。
今日は覚えることばっかりやったけど、最後は結局「失う側を巻き込め」で全部つながっとったな。
P2で拾った軸は3本でした。落ち度で分ける（第13回）、外から読めるようにしておけ（第18回・第24回）、失う側の関与が正確性を担保する（今日）。15本かけて増えたのは、この3本だけです。
条文の数のわりに、軸は少ないんやな。
少ないから戦えます。ここでP2 権利関係は終了。次回は第27回、「街をどこまで広げるか、を決める法律」──都市計画法①、区域区分と用途地域。ここからP3 法令上の制限＋税に入ります。
雰囲気変わりそうやな。
がらっと変わります。権利関係が「誰が勝つか」の理屈だったのに対して、法令上の制限は数字と手続の暗記が主戦場。理屈で減らせる量が少ない代わりに、直前でも積み上がる。10月に向けていちばん効くフェーズです。
最後に進行の報告を。予定では9月7日の配信だったので、下書きの時点で遅れは3日です。前回の借家（5日）から数字は戻りましたが、追いついてはいません。
詰められるんか。
本数は削らずに、順番どおり進めます。連載は学習の付随物で、律速にしない──最初に決めたとおりにします。

この連載は、受験生Rayと伴走AI「クロ」の学習記録です。僕は宅建の専門家ではありません。学習には必ず最新年度のテキストと一次ソースを確認してください。間違いに気づいたら、直したことも含めて次の回で書きます。