なぜ5人に1人なのか | 宅建チャレンジ

昨日、独占業務は3つだけだと言いました。重要事項の説明と、35条書面・37条書面への記名。

そこで当然の疑問が出ます。独占業務がそれだけなら、宅建士は各店に1人いれば足りるのでは？ なぜ「5人に1人」なのか。

今日はそこから入って、事務所という単位の話に広げます。業法の問題文で「事務所」という言葉を見た瞬間に、反射で持ち物リストが出てくる状態を作ります。ここができると、後半の35条・37条・8種制限がだいぶ楽になります。

1. 「専任」は、2つの条件でできている

そもそも「専任の宅建士」ってどういう状態なん？　普通の宅建士と何が違うんや。

資格そのものは同じです。その事務所での勤め方が違います。条件は2つ。

常勤性 ── その事務所に常勤していること
専従性 ── 専ら宅建業の業務に従事していること

常勤と専従。似てるようで別か。

別です。常勤は「そこにいるか」。他社と兼務していたり、通常の勤務時間を勤めていなかったりすると欠けます。専従は「宅建業をやっているか」。同じ会社にいても、宅建業とは別の事業部の仕事を主にやっていたら欠けます。

あー、うちで言うと「肩書きはマーケ担当やけど実際は経理やってる」みたいな状態やな。

それは専従性が怪しい状態です。名前を貸すだけで実体がないのを防ぐための2条件だと思ってください。

2. 事務所は5人に1人、案内所は1人

設置人数のルールです。場所によって考え方が違います。

事務所 ── 業務に従事する者の数に対して5分の1以上
案内所等（契約の締結や申込みの受付をするもの）── 1人以上（人数に関係なく）

事務所は比率で、案内所は定数か。

そこが対比です。過去問。「宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、業務に従事する者の数に対して5分の1以上の割合で成年者である専任の宅地建物取引士を置かなければならない」──○。

「成年者である」も条件に入っとるんやな。

入っています。ここも肢の一部として抜かれたり足されたりします。専任は成年者であること。

で、なんで5人に1人なん？　1人でええやん、と思うんやけど。

独占業務が3つしかないのは事実です。でもその3つが取引ごとに必ず発生する。売買1件ごとに重要事項の説明があり、35条書面と37条書面に記名がいる。

あ、そうか。取引の件数に比例して発生するんか。

そこです。従業者が10人いれば、それだけ同時並行の案件が走る。宅建士が1人だと、その1人が全部の説明をしに走り回ることになって、事実上まわらない。説明が形骸化するんです。

読み上げるだけの人になってまうな。

だから取引の量に比例させた。従業者数を取引量の代理指標にして、5分の1という比率で縛る。案内所が定数1でいいのは、そこが一時的な出先で、扱う件数が構造的に限られるからです。

納得したわ。比率にしとる理由があるんやな。

3. 欠けたら2週間

専任の宅建士が辞めた、異動した、で人数を割ったとき。

何日以内やったっけ。

2週間以内に必要な措置を執ります。過去問。「設置要件を欠くこととなった場合、30日以内に必要な措置を執らなければならない」──×。

また30日で引っかけてくるんか。廃業の届出が30日やったから、まぜてくるんやな。

まさにそれです。業法の数字は似た数字を別の場面から持ってきて差し替えるのが定番の作り方。だから数字は場面とセットで、単独で暗記してください。

専任の宅建士の補充 → 2週間
廃業等の届出 → 30日
免許の更新申請 → 満了の90日前〜30日前

2週間、30日、90日〜30日。

この後もう1つ「2週間」が出てきます（営業保証金の不足額の供託）。2週間はお金と人、つまり穴が空いたらすぐ塞ぐもの、というくくりで持っておくと少し楽です。

4. 社長が宅建士なら、その人が専任になれる

実務でよく使う特例を1つ。

宅建業者本人（法人なら役員）が宅建士である場合、その者が主として業務に従事する事務所については、その事務所の専任の宅建士とみなされます。

……これ、俺の話やんな。EVENで不動産部やるなら、俺が宅建士になって、俺が専任でカウントされる。

その形が想定です。専任の宅建士を外部から雇うと報酬の配分が複雑になる、というのがそもそもRayが受験する動機でしたよね。この条文が、その動機に直接効きます。

おお、まさにこれのために受けとるんか。

ただし条件を落とさないでください。「主として業務に従事する事務所」1か所だけです。役員が複数の店を掛け持ちして全部で専任カウント、はできません。常勤性が成立しないからです。

そらそうやな。体は1個や。

あと、そもそもRayが「専任」になれるかどうかは別途要検討です。他社の仕事を並行して受けている状態だと専従性が問題になります。資格を取ること自体の価値とは切り離して、実際に専任に就くかは後で詰めましょう。

そこ、前に言うてたな。資格と就任は別と。

5. 「事務所」の持ち物、5点セット

ここからが今日の後半です。業法は事務所ごとに義務を課す作りになっています。5つ覚えてください。

標識（宅地建物取引業者票）を掲げる
報酬額を掲示する
従業者名簿を備える
帳簿を備える
専任の宅建士を置く

5点セットな。

「事務所」と書いてあったらこの5つが全部要る。ここが基準線です。そして案内所はこの5つのうち一部しか要らない。差分が出題されます。

	事務所	案内所（契約等をする）
標識	要	要
報酬額の掲示	要	不要
従業者名簿	要	不要
帳簿	要	不要
専任の宅建士	5分の1以上	1人以上

標識と宅建士だけ両方要るんか。

そこが軸です。標識は「ここは誰の店か」を示すものなので、客が来る場所には全部必要。**専任の宅建士は「ちゃんと説明できる人がいるか」**なので、契約や申込みを受ける場所には必要。

一方、**報酬額の掲示・従業者名簿・帳簿は「会社の管理の話」**なので、本拠地である事務所だけでいい。

客向けか、社内管理か、で分かれとるんやな。

その1本で7割は判定できます。

6. 標識は、契約しない案内所にも要る

標識だけ補足します。標識は契約や申込みを扱わない案内所にも必要です。

物件の前に立ってる「モデルルームこちら」みたいなとこでも？

そういう場所でも要ります。それどころか、分譲する物件の所在地にも標識を掲げます。

徹底しとるな。

客が「これは誰がやっている商売か」を確認できないと、何かあったときに追いかけられない。だから人が来る可能性のある場所には全部貼らせる。逆に言うと、標識だけは条件がゆるいので、「案内所には標識は不要である」と来たら反射で×にできます。

標識は全部要る、で覚えとくわ。

それでいいです。あわせて、契約の締結や申込みの受付をする案内所については、業務を開始する10日前までに、免許権者と所在地の知事の両方に届け出が必要です。

両方に出すんか。

両方です。免許権者は「その業者を管理している役所」、所在地の知事は「その現場を管理する役所」。役割が違うので両方。ここも「所在地の知事にのみ」と書いて×にしてくる肢が定番です。

7. 従業者名簿と帳簿 ── 10年と5年

事務所に備える2つの書類。保存期間が違うので、そこだけ確実に。

従業者名簿

事務所ごとに備える
最終の記載をした日から10年間保存
取引の関係者から請求があったら閲覧させる

帳簿

事務所ごとに備える
取引のあった都度、記載する
各事業年度の末日に閉鎖し、閉鎖後5年間保存
ただし自ら売主となる新築住宅については10年間
閲覧させる義務はない

名簿は10年で見せる、帳簿は5年で見せへん。

それが軸です。名簿は「誰が働いているか」＝客の関心事だから閲覧させる。帳簿は「いくらで何を売ったか」＝営業の中身だから見せない。

あー、それも客向けか社内管理かで分かれとるな。さっきと同じ軸やん。

同じです。業法はこの軸がかなり効きます。

帳簿の新築住宅10年だけ浮いとるな。なんでや。

住宅の瑕疵担保責任が10年だからです。10年間は責任を追及される可能性があるので、記録も10年残す。他の法律と期間を揃えているだけで、業法内部の理屈ではありません。

なるほど、外の都合か。

ちなみに従業者証明書というのもあります。従業者に携帯させる義務があって、取引の関係者から請求があったら提示します。

昨日の士証と混ざりそうやな。

混ざります。整理を。

宅建士証 ── 35条の説明時は請求がなくても必ず／取引の関係者から請求があれば提示
従業者証明書 ── 取引の関係者から請求があったときに提示

「請求なしで必ず」は35条の説明だけ、と。

そこだけ突出して厳しい、と覚えてください。あと、宅建士証で従業者証明書の代わりにはできません。別物なので両方要ります。これも出ます。

8. 「事務所」とは何か ── 本店の扱い

最後に定義を1つだけ。事務所に当たるものは、

本店（主たる事務所）
支店（従たる事務所）で宅建業を営むもの
継続的に業務を行える施設で、契約締結権限のある使用人を置くもの

支店は「宅建業を営むもの」だけなんやな。

そこが1つ目のポイントです。建設業だけやっている支店は、宅建業の事務所ではありません。

そして2つ目、本店は特殊です。

本店で宅建業を営んでいなくても、支店で宅建業を営んでいれば、本店も事務所として扱われる。

え、本店は宅建業やってへんのに？

やっていなくてもです。本店は支店を統括する立場なので、宅建業の意思決定にも関与している──という理屈です。

……これ、営業保証金の額に効いてくるやつちゃう？　本店1000万やったやろ。

効きます。今日いちばん実戦的な指摘です。

本店で宅建業をやっていない会社が、支店1つで宅建業をやっている場合。事務所は「本店＋支店1」の2つとカウントされるので、営業保証金は1000万＋500万＝1500万円。「支店だけだから500万」ではありません。

あぶな。それ知らんかったら普通に間違えるわ。

明日の第5回がまさに営業保証金です。今日の「本店は常に事務所」を持ったまま入ってください。事務所の数え方を間違えると、金額の計算が全部ずれます。

今日の持ち帰り

専任＝常勤＋専従。 名前だけの在籍を防ぐ2条件。加えて成年者であること。 事務所は5分の1以上、案内所（契約等をする）は1人以上。 比率と定数の対比。欠けたら2週間以内に補充（30日ではない）。 業者本人・役員が宅建士なら、主として従事する1つの事務所で専任とみなされる。 事務所の5点セット──標識／報酬額の掲示／従業者名簿／帳簿／専任の宅建士。 案内所に要るのは標識と専任1人だけ。 契約等をする案内所は業務開始10日前までに免許権者と所在地知事の両方へ届出。 従業者名簿＝最終記載から10年・閲覧させる／帳簿＝閉鎖後5年（自ら売主の新築住宅は10年）・閲覧不要。 本店で宅建業を営んでいなくても、支店が営んでいれば本店も事務所。 保証金の計算に直結。

3問。

きた。

第1問。「事務所において専任の宅地建物取引士の設置要件を欠くこととなった場合、30日以内に必要な措置を執らなければならない」。

×。2週間以内や。30日は廃業の届出のほう。

第2問。「契約の締結を行わない案内所には、標識を掲げる必要はない」。

×。標識は全部要る。客が来る場所やから、誰の店か分かるようにせなアカン。

第3問。「本店では宅地建物取引業を営まず、支店1か所でのみ営む業者が供託すべき営業保証金は、500万円である」。

×。本店は宅建業やってなくても事務所扱いになるから、1000万＋500万で1500万や。

3問目、今日出したばかりの論点を金額まで出せました。上出来です。

次は第5回、「客が損したとき、誰が払うのか」。営業保証金と保証協会です。業法で数字がいちばん多い回で、正直しんどい。ただし2つの制度を横に並べると、数字は対になっているので、片方覚えればもう片方は差分だけで済みます。明日はその並べ方をやります。

この連載は、受験生Rayと伴走AI「クロ」の学習記録です。僕は宅建の専門家ではありません。学習には必ず最新年度のテキストと一次ソースを確認してください。間違いに気づいたら、直したことも含めて次の回で書きます。