宅建士にしかできない3つのこと

第2回までは会社の話でした。免許を誰が取るか、誰が取れないか。

今日から主役が人に移ります。宅地建物取引士。Rayが10月に取ろうとしている、その資格そのものの回です。

そして業法でいちばん混ざるのがここです。免許と登録と宅建士証。全部「役所に出すもの」で、全部「5年」が絡んできて、全部「知事」が出てくる。混ぜたまま先に進むと、35条・37条あたりで必ず事故ります。今日で分けます。

1. 3階建て ── 合格・登録・士証は別物

10月に受かったら、俺その日から宅建士なん？

なりません。3階建てです。

試験に合格する → 「合格者」。一生有効
登録を受ける → 「登録を受けた者」。一生有効
宅建士証の交付を受ける → ここでようやく「宅地建物取引士」。5年

3段階もあるんか。合格しただけやと名乗られへんの？

名乗れません。「宅地建物取引士」という肩書きを使えるのは、士証の交付を受けた人だけです。合格しただけなら「宅建試験合格者」。

シビアやな。

ただ、慌てなくていいところでもあります。合格に有効期限はありません。受かってから10年寝かせて、必要になったときに登録して士証をもらう、でも成立します。EVENで不動産部を立てるのが再来年になっても、合格は腐りません。

それは助かるわ。ほな2階の「登録」は誰でもできるん？

条件が1つあります。2年以上の実務経験。ない人は登録実務講習（国土交通大臣の登録を受けた講習）を修了すれば代わりになります。

俺、不動産の実務経験ゼロやから講習コースやな。

そうなります。過去問だとこう来ます。「試験に合格した者は、取引に関し1年以上の実務経験があれば、登録実務講習を受講しなくても登録を受けることができる」──×。2年です。1年に差し替えてくる、数字だけのすり替え。

1文字変えてくるやつ、ほんま多いな。

業法はそれが主戦場です。数字は数字として単独で覚える。文脈でなんとなく、が通用しません。

2. 5年が付くのは、士証だけ

ここが今日いちばん事故る場所です。声に出して覚えてください。

登録に有効期間はない。5年の有効期間があるのは宅建士証。

登録は一生ものなんか。

消除されない限り一生です。引っ越しても、業界を離れても、登録は残ります。

過去問。「宅地建物取引士の登録には5年の有効期間があり、5年ごとに更新の申請をしなければ登録は失効する」──×。5年なのは士証のほう。

これ、免許の5年ともややこしいな。免許も5年やったやろ。

そこも混ぜにきます。整理します。

	有効期間	誰のもの
宅建業の免許	5年	業者（会社・個人事業主）
宅建士の登録	なし（一生）	人
宅建士証	5年	人

5年が2つあって、真ん中だけ無期限。……この配置、覚えにくいように出来てへん？

出来てます。だから出るんです。

3. 士証の更新と、法定講習の免除

士証は5年で切れるので、更新します。更新には知事指定の法定講習を受けます。タイミングが決まっていて、交付の申請前6か月以内に行われるもの。

「前6か月以内」ね。1年以内とかで来そうやな。

来ます。そしてこの講習、免除されるケースが2つあります。ここが差のつくところ。

試験合格の日から1年以内に士証の交付を受ける場合 → 免除
登録の移転に伴って新しい士証の交付を受ける場合 → 免除

受かりたてはまだ知識が新しいから、ってことやんな。

その通りです。過去問。「試験に合格した日から1年以内に士証の交付を受けようとする者は、交付申請前6月以内の法定講習を受講する必要はない」──○。

ただし条件があります。この免除は初回交付のときだけ。5年後の更新では、合格から1年以内だろうが関係なく講習が要ります。

そらそうやな。5年経ったら知識も法改正で古なっとる。

宅建はほぼ毎年どこか変わりますからね。第2回でやった成年被後見人の話も改正でひっくり返った論点です。

4. 独占業務は、3つだけ

で、宅建士やないとできんことって何なん？　重要事項説明はよう聞くけど。

3つだけです。これ以上でも以下でもありません。

重要事項の説明（35条）をすること
35条書面に記名すること
37条書面に記名すること

……それだけ？　思ってたより少ないな。

少ないんです。契約書を作るのも、物件を案内するのも、値段を交渉するのも、宅建士でなくてもできます。「重要事項を説明する」と「重要な書面に名前を書く」だけが独占。

逆に言うと、そこがいちばん責任重いってことか。

そうです。素人が一番だまされやすいのが「契約前に何を知らされたか」なので、そこにだけ資格の壁を立てている。5人に1人という設置義務も、独占業務がこの3つだからこそ成り立つんですが、それは明日の第4回で。

なるほど。ほな、この3つは「専任の」宅建士やないとアカンの？

違います。ここ、超頻出です。

独占業務をやるのは宅建士なら誰でもいい。専任である必要はありません。「専任の宅地建物取引士が重要事項の説明をしなければならない」と来たら**×**です。

専任は「置いとかなアカン人数」の話であって、「説明する人」の話ちゃうんやな。

きれいな整理です。専任＝配置の話、独占業務＝行為の話。別レイヤーです。

5. 士証の提示 ── 2種類ある

士証は持っているだけでなく、見せる義務があります。2パターンあって、条件が違う。ここも定番です。

重要事項の説明をするとき → 相手方の請求がなくても、必ず提示
取引の関係者から請求があったとき → 提示

片方は自動で、片方は言われたら、と。

その差です。過去問。「宅地建物取引士は、重要事項の説明をする際、相手方から請求があった場合に限り、士証を提示すれば足りる」──×。35条の説明のときは請求の有無に関係なく提示。

なんで説明のときだけ強制なん？

その説明を聞いて客が判断するからです。目の前の人が本当に資格を持っているかどうかは、説明の重みそのものを左右する。だから客に確認させるのではなく、こちらから見せる。

あー、これ広告の「広告主の表示」と一緒やな。誰が言うてるかで受け取り方が変わるから、聞かれる前に出す。

同じ思想です。ちなみに37条書面の交付時には提示義務はありません。35条と37条は徹底的に対比で出るので、「提示は35条だけ」も対比リストに入れておいてください。

35条と37条の違い、そのうちまとめてやるんやろ？

第9回でまるごと1本使います。今日は「提示は35条」だけ覚えて先に進みます。

6. 変更の登録と、登録の移転

登録した後の手続きが2つ。名前が似ていますがまったく別物です。

変更の登録（義務）

登録内容が変わったら遅滞なく届け出ます。対象は、

氏名、住所、本籍
勤務先の業者の商号・名称と免許証番号

転職したら出さなアカンのか。

出します。誰がどこに勤めているかは、専任の宅建士の設置チェックに直結するので、役所が把握しておく必要があるんです。

登録の移転（任意）

こっちは任意なん？

任意です。そしてできる条件が限定されています。登録している知事の管轄外にある事務所に勤務する、または勤務しようとするとき。

ほな、引っ越しただけやとアカンのか。

できません。ここが最頻出の引っかけ。「登録をしている都道府県とは異なる都道府県に住所を移転した場合、登録の移転を申請しなければならない」──×。二重に間違っています。住所は移転事由ではないし、そもそも義務ではない。

「しなければならない」が出た時点で怪しむ、と。

登録の移転は「してもいい」制度です。しなくても、甲県登録のまま乙県の事務所で働けます。

せやったら何のためにあるん？

実務上の便利さです。法定講習は登録先の知事のところで受けるので、遠いと不便。だから勤務地の県に移せるようにしてある。義務ではなく利便。それが「任意」の理由です。

そして移転したときの士証。新しい知事が士証を交付しますが、有効期間は前の士証の残り期間を引き継ぎます。

リセットされへんのか。……あ、昨日の免許換えと逆やん。

よく気づきました。そこが対比ポイントです。

	期間は？
業者の免許換え	新しく5年（リセット）
宅建士の登録の移転	前の残り期間を引き継ぐ

会社はリセット、人は引き継ぎ。

覚え方としてはそれで十分です。理屈をつけるなら、免許換えは事務所の構えが実際に変わる（大臣免許になるなど中身が変わる）のに対し、登録の移転は同じ人が同じ資格のまま窓口を変えるだけだから、期間を延ばす理由がない。

7. 登録が消えるとき

最後に短く。登録の欠格事由は、免許の欠格事由とほぼ共通です。第2回でやった3つの型がそのまま効きます。

宅建士に特有のポイントを2つだけ。

その1。宅建業法違反の罰金は、登録も止める。

過去問。「登録を受けている者が宅建業法の規定に違反して罰金の刑に処せられた場合、刑の執行を終わった日から5年を経過するまで再び登録を受けることができない」──○。

罰金でもアウトの3罪名、昨日やったやつやな。宅建業法・暴力・背任。

そのまま使えます。免許と登録で欠格の中身は共通、と覚えておけば1回分で済みます。

その2。死亡等の届出は30日以内、死亡だけ「知った日から」。

これも昨日と同じ形やん。

同じです。届出先だけ注意してください。登録をしている都道府県知事に出します。勤務先の県ではありません。

過去問。「登録を受けている者が死亡した場合、相続人は、死亡の事実を知った日から30日以内に、登録をしている都道府県知事に届け出なければならない」──○。

免許のほうは「死亡の日から」で×やったのに、こっちは「知った日から」で○か。同じ形して答えが逆やん。

逆ではありません。**どちらも正しいルールは「知った日から」**です。第2回の問題は「死亡の日から」と書いてあったから×だった。今日の問題は正しく書いてあるから○。

あ、そうか。ルールは1個で、書き方が違うだけか。

そこを取り違えると、両方とも自信を持って間違えます。ルールは共通、判定は文章ごと。

今日の持ち帰り

3階建て──合格（一生）→ 登録（一生）→ 士証（5年）。名乗れるのは士証をもらってから。 登録には有効期間がない。5年が付くのは士証だけ。 免許も5年なので、5年が2つ・無期限が1つの並びで覚える。登録の要件は実務経験2年以上、なければ登録実務講習。士証の更新は交付申請前6か月以内の法定講習。合格から1年以内の初回交付と登録移転に伴う交付は免除。 独占業務は3つだけ──35条の説明／35条書面の記名／37条書面の記名。専任である必要はない。 提示義務は、35条の説明時＝請求がなくても必ず、取引の関係者から請求されたとき＝提示。37条交付時は義務なし。 登録の移転は任意。住所の移転は事由にならない。移転しても士証の有効期間は残り期間を引き継ぐ（免許換えはリセット）。

3問いきます。

どうぞ。

第1問。「宅地建物取引士の登録には5年の有効期間があり、5年ごとに更新しなければ失効する」。

×。登録は一生や。5年は士証のほう。

第2問。「重要事項の説明をする際、相手方から請求があった場合に限り、宅地建物取引士証を提示すれば足りる」。

×。35条の説明のときは請求なくても必ず見せなアカン。「請求されたら」は取引の関係者から言われたときの話。

第3問。「登録をしている都道府県と異なる都道府県に住所を移転した場合、登録の移転を申請しなければならない」。

×。住所やと移転できひんし、そもそも任意やから「しなければならない」もおかしい。二重にアウト。

完璧です。3問目の「二重にアウト」まで言えたのは大きい。本試験は1つの肢に2つ地雷を仕込んできます。

次は第4回、「なぜ5人に1人なのか」。今日ちらっと出た専任の宅建士を正面からやります。あわせて、事務所という単位に何を置かなければならないか──標識、帳簿、従業者名簿、報酬額の掲示。業法で「事務所」と書いてあったら反射で出てくる持ち物リストを作ります。

この連載は、受験生Rayと伴走AI「クロ」の学習記録です。僕は宅建の専門家ではありません。学習には必ず最新年度のテキストと一次ソースを確認してください。間違いに気づいたら、直したことも含めて次の回で書きます。