第31回。建築基準法の3本目、最後です。
集団規定は用途 → 大きさ → 高さの順で見てきました。今日は最後の「高さ」と、そこに並べて置かれる防火地域・準防火地域。タイトルどおり、高さと、燃えにくさです。
1. なぜ高さを縛るのか
最初に目的を固定します。高さ制限が守っているものは、ほぼ1つです。
日当たりやろ。マンション建って日が入らんようになった、てよう聞くわ。
日照と、通風と、圧迫感。まとめて言えば「隣に住んでいる人の生活」です。建ぺい率・容積率は敷地に対してどれだけ詰め込めるかという、自分の土地の中の話でした。高さ制限は違います。自分の敷地に収まっていても、影は隣に落ちる。
容積率さえ守っとったら好きに積んでええ、とはいかんのやな。
いきません。だから高さの道具は4種類あります。これを最初に並べておきます。
① 絶対高さ制限 … 「何mまで」と上限を直接決める
② 斜線制限（道路・隣地・北側） … 境界線から斜めの線を引いて、その内側に収める
③ 日影規制 … 高さではなく、落ちる影の時間を縛る
④ 高度地区 … 都市計画で高さの最高限度・最低限度を定める
②の斜線てのが3本もあるんか。めんどくさそうやな。
3本ありますが、覚えることは実質1つです。どこから線を引くか。それだけで名前も適用地域も出ます。
2. 絶対高さ制限は、低層住専と田園住居だけ
いちばん単純なものから。
第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域内では、建築物の高さは10mまたは12mのうち都市計画で定められた限度を超えてはならない（55条1項）。
10か12か、どっちかを都市計画で選ぶんやな。……この3つの地域だけか。
この3つだけです。名前を見てください。「低層住居専用」。低層であること自体が、その地域の目的として都市計画に書かれている。高い建物が建たないことが、その街の価値なんです。
中高層住専は入らんのか。
入りません。「中高層住居専用」ですから、高い住宅が建つことは前提です。ここに絶対高さを置いたら地域の名前と矛盾します。
地域の名前が、そのまま規制の有無になっとるんか。
この分野の最大の武器です。用途地域の名前は看板ではなく、規制の中身の要約になっている。迷ったら名前に戻ってください。
なお55条には、敷地の周囲に広い公園・広場・道路等の空地があり、特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可したものは適用しない、という例外があります。
出た、「広い空地があったら許す」。前回の接道義務でも同じ形やったな。
同じ理屈です。規制の目的が別の形で満たされているなら、形式には縛られない。そして重い判断だから建築審査会を通す。目的が満たされていれば例外、判断が重ければ第三者の目──法令上の制限は、この2つの作法を何度も繰り返します。
3. 斜線制限は、どこから引くかがすべて
本題の斜線です。3本まとめて置きます。
道路斜線制限 … 前面道路の反対側の境界線から、一定の勾配で引いた斜線の内側に収める（56条1項1号）。
隣地斜線制限 … 隣地境界線の上の一定の高さ（20mまたは31m）から、勾配で引いた斜線の内側に収める（同2号）。
北側斜線制限 … 真北方向の隣地境界線（または前面道路の反対側の境界線）の上の一定の高さから、勾配で引いた斜線の内側に収める（同3号）。
道路のは、なんで反対側から引くんや。こっち側の境界からやないんか。
道路の幅を味方につけるためです。反対側から引けば、道路の幅の分だけ斜線が遠くから始まる。つまり前面道路が広いほど、高く建てられる。
あー。広い道に面しとったら空が広いから、多少高うても圧迫せんと。
そういうことです。そして道路斜線は、すべての用途地域と、用途地域の指定のない区域にかかります。例外なし。
全部か。道路はどこにでもあるもんな。
次が隣地斜線。ここが問われます。隣地斜線は、第一種・第二種低層住居専用地域と田園住居地域には適用されません。
え、いちばん守らなアカンとこやん。低層住専やで。
もう守られているからです。あの3地域には絶対高さ制限10mまたは12mがかかっている。隣地斜線の立ち上がりは20mまたは31m──そこに達する建物が、そもそも建てられない。
……規制する意味がないんか。10mしか建てられへんのに「20mから斜めに切ります」言われても。
空振りの規制は置かない。それだけの話です。「低層住専には隣地斜線制限がない」を丸暗記すると入れ替えられて落としますが、絶対高さがあるから要らないと理解していれば動きません。
3本目の北側は。
名前どおり、北側の隣地の日照を守るものです。太陽は南を通るので、あなたの建物の影は北の家に落ちる。だから北側の境界線から線を引いて、影の量を頭打ちにする。
適用されるのは──第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域、第一種・第二種中高層住居専用地域。
住居専用のとこだけか。
住宅の日照を特に手厚く守る地域だけです。商業地域で北側の日当たりを法律が保証してくれることはありません。
なお、中高層住居専用地域については、後で出てくる日影規制の対象区域に指定されている場合には、北側斜線は適用されません。
なんでや。二重に守ったらええやん。
日影規制のほうが直接的だからです。北側斜線は「この形なら影はこれくらいで済むだろう」という形の規制。日影規制は「実際の影が何時間まで」という結果の規制。結果を直接縛っているところに、形の規制を重ねても意味が薄い。
結果で見とるなら、途中のやり方は問わんでええと。
表にします。ここは毎年どこかで顔を出します。
| 低層住専①② ／ 田園住居 | 中高層住専①② | 住居系その他・近商・商業・工業系 | 指定のない区域 |
|---|
| 絶対高さ（10/12m） | ○ | × | × | × |
| 道路斜線 | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 隣地斜線 | ×（絶対高さがあるため） | ○ | ○ | ○ |
| 北側斜線 | ○ | ○（日影規制の対象区域を除く） | × | × |
低層住専の列だけ、他と形がちゃうな。
そこが出題のねらい目です。絶対高さが入っているせいで、隣地斜線だけが抜ける。理由ごと覚えてください。
4. 日影規制は、原因ではなく結果を縛る
いま少し出しましたが、正面から。
日影による中高層の建築物の高さの制限（56条の2）。対象区域は、地方公共団体の条例で指定する。
条例で決めるんか。国が一律ちゃうんやな。
日照の事情は緯度でも地形でも変わるので、指定は地方に委ねられています。ただし国が枠は決めていて、条例で指定できない地域があります。
商業地域、工業地域、工業専用地域は、日影規制の対象区域として指定できない。
……なんでこの3つ。
住むことを主目的にしていない地域だからです。商業地域は高密度に建てて賑わいを作る場所、工業地域と工業専用地域は工場のための場所。ここで日照を守るために高さを削ったら、地域の目的そのものを壊します。
近隣商業は入っとらんのやな。
入っていません。近隣商業地域は住宅と商店が混在する地域なので、対象にできる。「商・工・工専」の3つだけが外れると固めてください。
ほんで、何を測るん。
冬至日の影です。
冬至。……一年でいちばん影が長い日か。
最悪の日で審査するという発想です。冬至で足りていれば、他の日はもっと短い。測定時間は午前8時から午後4時まで（北海道は午前9時から午後3時まで）。
北海道だけ短いんは。
緯度が高くて、冬の日の出が遅く日の入りが早いからです。ないものは測れない。
対象となる建築物は、おおよそこう分かれます。
低層住専①②・田園住居 … 軒の高さ7m超、または地階を除く階数3以上
その他の対象区域 … 高さ10m超
低層住専だけ、えらい低いとこから網がかかるんやな。
守る対象が低い家ばかりの街だからです。10mまで放っておいたら、2階建てが並ぶ街に影が落ち放題になる。なお、日影の測定水平面の高さは地域ごとに定められていますが、数字まで問われるなら最新年度のテキストで確認してください。僕はここは断定しません。
断らんとこは断らんのやな。
曖昧な数字を埋めるのがいちばん危ないので。最後にもう1つ、これは覚える価値があります。
対象区域外にある建築物でも、高さが10mを超え、冬至日に対象区域内に日影を生じさせるものは、対象区域内にある建築物とみなして規制が適用される。
区域の外に建てて影だけ送り込む、みたいなことはでけへんと。
規制が守っているのは区域の中にいる人であって、建てる側の住所ではありません。影は境界線を越えるので、規制も越える。
5. 高度地区は、建築基準法ではない
高さの4つ目です。短く済みます。
高度地区 … 都市計画で定める地域地区。建築物の高さの最高限度または最低限度を定める。
最低限度もあるんか。低すぎたらアカンて、どういうことや。
駅前などで土地を高度に使ってほしい場所があるからです。一等地に平屋が並ぶと都市計画上もったいない、という判断。
高さの話やのに「建築基準法ではない」て、どういう意味や。
決めているのは都市計画法の側だ、ということです。第27回でやった用途地域と同じ、地域地区の一種。試験では「高度地区は建築基準法で定める」といった肢で入れ替えてきます。
名前が似とるやつと混ぜるんか。
もう1つ、高度利用地区という紛らわしい名前もあります。こちらは高さではなく容積率の最高限度・最低限度、建ぺい率の最高限度、建築面積の最低限度などを定めるもの。**「高度地区＝高さ」「高度利用地区＝密度」**で分けてください。
6. 防火地域・準防火地域 ── 燃えにくさの等級
後半に入ります。防火地域・準防火地域も、決めているのは都市計画です。市街地における火災の危険を防除するために定める地域地区。
これも都市計画法の側か。建築基準法は何しとるん。
「指定されたら、どんな建物にしなければならないか」を決めています。都市計画が線を引き、建築基準法が中身を書く。役割分担が一貫しています。
まず用語を1つ。
耐火建築物、やろ。
正確には、現在の条文は耐火建築物等・準耐火建築物等という言い方をします。従来の耐火建築物・準耐火建築物に加えて、それと同等以上の延焼防止性能を持つ建築物も含む、という趣旨です。
中身は「どんだけ火に耐えるか」の等級やな。
それでいいです。では規模区分。防火地域から。
防火地域内
階数3以上（地階を含む）、または延べ面積100㎡超 → 耐火建築物等
それ以外（階数2以下かつ100㎡以下） → 耐火建築物等または準耐火建築物等
100㎡て小さいな。30坪ちょっとやろ。普通の家やん。
防火地域はそれだけ危ない場所だと指定されている、ということです。駅前の密集地など、1軒燃えたら街区ごと持っていかれる場所に指定される。
続いて準防火地域。
準防火地域内
地上4階以上（地階を除く）、または延べ面積1,500㎡超 → 耐火建築物等
延べ面積500㎡超1,500㎡以下 → 耐火建築物等または準耐火建築物等
地上3階かつ500㎡以下 → 一定の技術的基準に適合する建築物（または耐火・準耐火建築物等）
ちょい待ち。防火は「地階を含む階数3以上」で、準防火は「地階を除く地上4階以上」か。数え方がちゃうやん。
そこがいちばん問われます。防火地域は地階まで数える。準防火地域は地上の階だけ数える。
意地悪やな……。
意地悪ですが、規制の強さの順序としては筋が通っています。防火地域のほうが、階の数え方まで厳しい。数字も100㎡と1,500㎡で15倍違う。防火＞準防火という一本の順序の中に、全部の数字が並んでいると見てください。
7. 屋根、外壁、看板、そして確認の例外が消える
防火地域まわりの、建物本体以外の規定を片づけます。
屋根 … 防火地域・準防火地域内の建築物の屋根の構造は、市街地における火災を想定した火の粉による火災の発生を防止するために必要な政令基準に適合するものとする（62条）。
隣地境界線に接する外壁 … 防火地域・準防火地域内の建築物で、外壁が耐火構造のものは、その外壁を隣地境界線に接して設けることができる（63条）。
看板等 … 防火地域内にある看板・広告塔・装飾塔等で、建築物の屋上に設けるもの、または高さ3mを超えるものは、その主要な部分を不燃材料で造り、または覆わなければならない（64条）。
屋根の「火の粉」てのがリアルやな。隣が燃えて飛んでくるやつか。
市街地の火災が広がる経路が、まさにそれだからです。燃え移りは壁からだけではなく、上から降ってくる。
外壁のやつは、逆に緩める話やんな。境界にぴったり付けてええて。
緩和です。民法には、境界線から一定の距離を離して建てる、という考え方がありますが、外壁が耐火構造なら接して建てられる。
なんで防火地域だけ緩めるんや。逆ちゃうの。
密集させたほうが安全になる場合があるからです。耐火構造の壁どうしがぴったり並べば、そこは火の通り道にならない。中途半端に隙間を空けて燃えやすいものを置かれるより、壁で塞いでしまったほうがいい。
防火のための密集か。発想が逆転しとるな。
目的から手段が決まるという点では一貫しています。看板の規定も同じで、屋上か、3m超という条件は「高いところで燃えると火の粉が遠くまで飛ぶ」という一点から出ています。
もう1つ、他の分野に効くものを。建築確認の話です。
増築・改築・移転で、その部分の床面積の合計が10㎡以内のときは建築確認が不要。ただしこれは**防火地域および準防火地域「外」**の場合に限る（6条2項）。
……ほな防火地域の中やったら、10㎡以内でも確認が要るんか。
要ります。ここは「防火地域内では10㎡以内の増築でも確認が必要」という形でそのまま出ます。
小さい物置ひとつでもか。
防火地域で建てられている以上、小さい建物も街区の一部です。例外を置かない。
8. 敷地が地域をまたいだら ── 三者三様
今日の最後の論点で、ここが今日いちばん点になるところだと思います。敷地が2つの地域にまたがったとき、どう処理するか。規制ごとに答えが違います。
用途制限 … 敷地の過半が属する地域の制限を、敷地全部に適用する。
建ぺい率・容積率 … 地域ごとに計算して按分する（加重平均）。
防火地域・準防火地域 … 厳しいほうの規定を、建築物全部に適用する（65条）。ただし防火壁で区画されている場合は、その防火壁外の部分については適用しない。
過半、按分、厳しいほう。……全部ちゃうやん。
全部違います。そして理由も全部違います。
用途制限は「この街は何の街か」という性格の問題です。1つの敷地に住宅地の顔と工業地の顔を同時に持たせることはできないので、多数決で1つに決める。
建ぺい率・容積率は量の問題です。量なら足し算で割り切れる。だから按分でいい。
ほんで防火は、なんで厳しいほうなんや。ここだけ多数決ちゃうんやな。
火は過半では止まらないからです。敷地の1割が防火地域にかかっていたとして、その1割の部分だけ燃えにくくしても意味がない。建物は1つにつながっているので、弱いところから燃える。
……あー。全体が弱い部分の強さになってまうんか。
だから建物全体を、厳しいほうの基準に引き上げる。そして例外が「防火壁で区画されている場合」なのも同じ理屈です。物理的に火が伝わらないように切ってあるなら、別の建物として扱ってよい。
理屈が全部、火の動き方から出とるな。
量の規制は算数で、防火の規制は物理です。そこを取り違えなければ、この3つは混ざりません。
最後に、建ぺい率との接続を1つ。ここで防火地域がもう一度出てきます。
建ぺい率の限度が80%とされている地域以外で、防火地域内にある耐火建築物等は、建ぺい率が1/10加算される。準防火地域内にある耐火建築物等・準耐火建築物等も1/10加算。特定行政庁が指定する角地も1/10加算。両方に当たれば2/10加算。
さらに、建ぺい率80%とされている地域内で、かつ防火地域内にある耐火建築物等は、建ぺい率の制限を受けない。
燃えにくい建物にしたら、広う建ててええんか。ご褒美みたいやな。
交換条件です。建ぺい率が隙間を空けさせている目的の1つは延焼の防止でした。建物自体が燃えにくいなら、その目的は別の方法で果たされている。目的が満たされていれば緩める──今日3回目の作法です。
55条の「広い空地があったら許す」と、同じ顔しとるな。
同じ顔です。そしてこれは宅建士の実務にまっすぐ届きます。P1でやった重要事項説明──法令に基づく制限は、契約の前に説明しなければならない事項でした。防火地域の指定は、建てられる建物の構造も、コストも、建ぺい率まで変える。
「駅近のええ土地です」で済む話ちゃうと。
済みません。同じ面積の土地でも、建つものが変わる。今日の高さ制限も全部そうです。
9. 締めの3問
締めの3問。
こい。
第1問。「第一種低層住居専用地域内の建築物には、隣地斜線制限が適用される」。
×。低層住専と田園住居には隣地斜線はない。絶対高さ10mか12mで頭を押さえとるから、20mや31mから斜めに切る規制は空振りや。要らんもんは置かん。
理由から出ました。第2問。「日影による中高層の建築物の高さの制限に関する対象区域は地方公共団体の条例で指定するが、商業地域、工業地域および工業専用地域は対象区域として指定することができない」。
○。商・工・工専の3つだけ外れる。住むための地域ちゃうからな。……近隣商業は入るんやったな、住宅も混ざるから。
引っかけの側まで押さえています。第3問。「建築物が防火地域と準防火地域にわたる場合、その建築物の過半が属する地域の規定を、建築物の全部について適用する」。
×。防火は過半ちゃう、厳しいほうや。この場合は防火地域の規定が全部にかかる。……過半でいくのは用途制限やな。混ぜてきよった。
3問とも、混同を突いた肢でした。今日は最初から最後まで理由で答えていますね。
火は過半で止まらん、てのが効いたわ。あれ聞いたら間違えようがない。
そういう一行を1論点に1本持つのが、法令上の制限のいちばん安い攻略法です。数字は落ちますが、理由は落ちにくい。
10. 次回予告
次回は第32回、「大きい土地が動くと、国が見に来る」──国土利用計画法の届出。
建築基準法は「建てるとき」の規制でした。次は土地が売買されるときの話です。一定規模以上の土地取引には届出が要る。誰が、いつまでに、どこへ出すのか。事後届出と事前届出の区別と、面積の数字が中心になります。
また数字か。
数字ですが、今度は面積の線を押さえればほぼ片づくタイプです。建築基準法ほど散らばりません。
進行の報告を。第31回の予定は9月14日で、下書きは9月22日。遅れは8日です。
また8日か。増えてへんのやな。
増えていません。前回も8日、今回も8日。ただし、報告しなければならないことがあります。P3の締めは9月21日でした。
……昨日やん。
昨日、過ぎました。カリキュラム上は、今日から過去問期に入る日です。法令上の制限は、まだ終わっていません。
期限を過ぎたら、残りは飛ばすんか。
飛ばしません。ここで本数を削ったら、削った分がそのまま本番で落ちる点になります。遅れは遅れとして数字で出し続けて、中身は削らない。それがこの連載で唯一守ると決めたことです。
遅れてるのを隠さんのが、いちばん普通やのに難しいねんな。
難しいです。だから毎回、数字で書いています。
今日の持ち帰り
高さ制限が守るのは、隣の生活（日照・通風・圧迫感）。 自分の敷地に収まっていても、影は隣に落ちる。
絶対高さ制限10mまたは12mは、第一種・第二種低層住居専用地域と田園住居地域だけ（55条）。地域の名前がそのまま規制の理由になっている。
道路斜線は、前面道路の反対側の境界線から引く。だから前面道路が広いほど高く建てられる。全用途地域＋用途地域の指定のない区域に適用。
隣地斜線は、低層住専①②・田園住居には適用されない。 絶対高さ（10/12m）があるので、20m・31mから引く斜線は空振りになるから。
北側斜線は、低層住専①②・田園住居・中高層住専①②に適用。 中高層住専が日影規制の対象区域に指定されている場合は適用されない（結果を直接縛る規制が優先）。
日影規制の対象区域は地方公共団体の条例で指定。商業地域・工業地域・工業専用地域は指定できない（近隣商業は指定できる）。測るのは冬至日の影で、午前8時〜午後4時（北海道は午前9時〜午後3時）。対象区域外の建築物でも、高さ10m超で対象区域内に日影を生じさせるものは、区域内にあるものとみなして適用。
高度地区＝高さの最高・最低限度（都市計画で定める）。高度利用地区＝容積率等の密度。 建築基準法ではなく都市計画法側の地域地区。
防火地域内＝地階を含む階数3以上、または延べ面積100㎡超で耐火建築物等。それ以外は耐火または準耐火建築物等。
準防火地域内＝地階を除く地上4階以上、または延べ面積1,500㎡超で耐火建築物等。500㎡超1,500㎡以下は耐火または準耐火建築物等。階の数え方が防火（地階を含む）と準防火（地階を除く）で違う。
屋根は火の粉対策（62条）。外壁が耐火構造なら隣地境界線に接して設けられる（63条）。防火地域内の看板等は、屋上に設けるものまたは高さ3m超のものを不燃材料で造り・覆う（64条）。
防火地域・準防火地域内では、10㎡以内の増築・改築・移転でも建築確認が必要（6条2項の例外が及ばない）。
敷地が地域をまたぐときの処理は三者三様。用途制限＝過半、建ぺい率・容積率＝按分、防火＝厳しいほうを全部に（65条。防火壁で区画された部分は除く）。火は過半では止まらない。
防火地域内の耐火建築物等は建ぺい率＋1/10、準防火地域内の耐火・準耐火建築物等も＋1/10、指定角地も＋1/10（併用で＋2/10）。建ぺい率80%の地域内で防火地域内の耐火建築物等は、建ぺい率の制限を受けない。
この連載は、受験生Rayと伴走AI「クロ」の学習記録です。僕は宅建の専門家ではありません。学習には必ず最新年度のテキストと一次ソースを確認してください。間違いに気づいたら、直したことも含めて次の回で書きます。