第32回。公開済みの直前回は第29回の接道義務で、「道に接していない土地には建てられない」という話をしました。第30回・第31回（建築基準法の②と③）はまだ公開されていないので、今日は順番を一つ飛ばして国土利用計画法に入ります。
建築基準法は建物を見る法律でした。今日の法律は建物を見ません。見ているのは土地の取引です。
1. この法律が見ているのは「使い道」
最初に、この法律が何を心配しているのかを押さえます。背景は地価の高騰と、土地の無秩序な利用です。大きな土地がまとめて売り買いされると、値段が跳ねたり、周りの計画と合わない使われ方をしたりする。だから一定以上の大きさの土地が動いたら、知事に知らせてもらう。
国が見に来る、ってそういうことか。……止めるんか、それ。
普通の場所では止めません。今日の中心になる事後届出は、名前のとおり契約が終わってから出す届出です。知事はそれを見て、使い道に問題があれば意見を言う。それだけです。
終わってから言われてもな。
事後届出は許可ではなくお知らせなんです。止める仕組みは、あとで出てくる特別な区域にだけ用意されています。今日の構図は、原則はゆるい事後届出、区域が危なくなるほど前倒しして強くなる。この順番で進めます。
2. どれくらい大きいと、届出が要るのか
事後届出が要るかどうかは、まず面積で決まります。数字は3つだけ。
市街化区域 … 2,000㎡以上
市街化区域以外の都市計画区域（市街化調整区域・区域区分が定められていない区域） … 5,000㎡以上
都市計画区域外（準都市計画区域を含む） … 10,000㎡以上
2千、5千、1万。街中ほど小さい面積で引っかかるんやな。
そうです。第27回の区域区分がそのまま物差しになっています。市街化区域は、もう街にしていく場所。土地が高くて取引も多いので、小さめの取引でも影響が大きい。街から離れるほど、ある程度大きくならないと気にしない。
市街化調整区域は5千か。街を抑える区域やのに、市街化区域より緩いんやな。
そこは引っかけとして出ます。調整区域が厳しいのは開発の話でした（第28回）。国土利用計画法が見ているのは取引の規模なので、物差しが違います。調整区域も非線引きも、まとめて「それ以外の都市計画区域」で5,000㎡。区域の性格で覚えようとせず、「市街化区域だけ特別に小さい」と覚えるほうが崩れません。
3. 誰が、いつ、どこへ出すのか
次は手続です。
一定面積以上の土地について土地売買等の契約を締結した場合、権利取得者（買主など）は、契約を締結した日から起算して2週間以内に、市町村長を経由して都道府県知事に届け出なければならない（23条）。
買うた側だけか。売った側は出さんでええの。
事後届出は買った側だけです。この法律が気にしているのはこれから土地をどう使うかで、それを答えられるのは使う人、つまり買った側しかいません。売った人はもう土地から離れていきます。
なるほどな。出ていく人に「何に使うん」て聞いてもしゃあないわ。
この「事後は買主だけ」は、あとで出てくる事前届出の「当事者双方」と対にして出題されます。ここで一度止めておいてください。
宅建業者が買うた場合は？ プロやし免除とかないんか。
ありません。宅建業者でも普通に届け出ます。業法の世界では業者に特別なルールが多かったので、ここで例外を作りたくなりますが、この法律には業者だけの特例はありません。
4. 「一団の土地」は、買った側で数える
面積のところで、一番ややこしい話です。1回の契約が小さくても、まとめて一つの土地として扱うことがあります。これを一団の土地といいます。
市街化区域で、Aが隣り合う甲地（1,200㎡）と乙地（1,000㎡）を、別々の所有者からそれぞれ買った。
1回ずつなら2,000に届かへんけど、合わせたら2,200か。
Aは届出が必要です。Aの手元に、つながった2,200㎡の土地がまとまる。使い道を聞くべき大きな土地の持ち主が生まれたことになります。分けて買えば逃げられるなら、みんな分けて買いますから。
逆のケースも見ておきます。
市街化区域で、Bが持っている3,000㎡の土地を、1,500㎡ずつに分けてCとDに売った。
元は3千あるやん。……いや、待てよ。買うたほうは1,500ずつか。
CもDも届出は要りません。売る側が大きくても、買った側の手元に2,000㎡以上がまとまらないからです。
さっきの「使う人に聞く」と同じ理屈やな。売る前の大きさはどうでもええんや。
そのとおりです。事後届出の一団は、買いの一団で数えます。「売主が分けて売った土地の元の面積」で考えさせる肢が出るので、そのときは買った側の手元の面積を見てください。
5. 「土地売買等の契約」とは何か
届出が要るのは「土地売買等の契約」を結んだときですが、この言葉は売買だけを指しているわけではありません。3つの条件をすべて満たすものです。
① 対価がある（タダではない）
② 所有権・地上権・賃借権を移転・設定する（土地を使う権利が動く）
③ 契約である（合意によるもの）
3つともそろわなあかんのか。
はい。どれか一つでも欠ければ対象外です。当たるものと当たらないものを並べます。
| 取引 | 届出 | 理由 |
|---|
| 売買・交換・売買の予約 | 要る | 3条件をすべて満たす |
| 権利金など対価のある地上権・賃借権の設定 | 要る | 使う権利がお金で動く |
| 贈与 | 要らない | 対価がない |
| 相続・時効取得 | 要らない | 契約ではない |
| 抵当権の設定 | 要らない | 土地を使う権利ではない |
抵当権が外れるのは分かるわ。担保に取るだけで、貸した側がその土地に何か建てるわけやないもんな。
そういうことです。第19回で見たとおり、抵当権は使わせたまま価値だけを押さえる権利でした。使い道が変わらないのだから、使い道を聞く法律の出番もありません。
相続で1万㎡もろても、黙っとってええんか。
この届出は要りません。そもそも契約ではないので、2週間を数える起点もありません。**「使う権利が、お金で、合意によって動いたか」**の3点で判断すれば、表を丸暗記しなくても大半は解けます。
もう一つ、届出が要らない場合も押さえておきます。当事者の一方または双方が国や地方公共団体などである場合。それから、第33回につながるものとして、農地法3条の許可を受けることを要する場合も事後届出は不要です。
農地法のほうで、もう誰かが見とるからか。
そうです。同じ取引を二重に審査する必要はない、ということです。
6. 知事は何ができて、何ができないか
届出を受けた知事は、届け出られた内容を審査します。ここが今日の急所です。
知事は、土地の利用目的について、必要な変更をすべきことを勧告できる。勧告は原則として届出があった日から3週間以内。
勧告を受けた者が従わないときは、その旨と勧告の内容を公表できる。
値段は？ 地価の高騰を止めたいんやったら、値段にも口出すやろ。
事後届出では、値段（対価の額）について勧告できません。対価の額は届出書に書くのですが、勧告の対象になるのは利用目的だけです。
書かせといて、そこには口出さへんのか。
契約が終わった後に「その値段は高すぎる」と言っても、もう払い終わっています。事後に口を出して意味があるのは、これから決めることである使い道のほうです。値段に口を出せるのは、契約の前に届け出る仕組みのほうだけ。これは次の章で出てきます。
ほな、勧告を無視したら？ 罰金か。
罰則はありません。できるのは公表までです。そして、ここも大事なところですが、勧告に従わなくても、契約そのものは無効になりません。
ゆるいな。
その一方で、届出をしなかった場合は罰則があります。ただ、それでも契約は有効です。ここは取り違えやすいので、並べて覚えます。
勧告に従わない → 公表されることがある。罰則はない。契約は有効。
届出をしない → 罰則がある。契約は有効。
どっちも契約は生きとる。無視して痛い目見るのは、届出をサボったほうだけか。
そうです。この法律は、取引は止めずに、使い道を行政が把握できるようにしたい。だから届出をサボることには罰を用意しますが、取引を後から壊すことはしません。「事後届出をしなかったので契約は無効」という肢は、これで切れます。
7. 危ない区域では、届出が前に来る
ここまでは普通の場所の話でした。地価が急に上がりそうな区域では、知事が区域を指定して、ルールを前倒しにできます。3段階で整理します。
| 区域 | 仕組み | 誰が届け出るか |
|---|
| 注視区域 | 契約前の届出（事前届出） | 当事者双方 |
| 監視区域 | 契約前の届出（事前届出）。届出が要る面積は都道府県の規則で小さくできる | 当事者双方 |
| 規制区域 | 許可制 | 当事者双方で申請 |
事前になった途端、売り手も出すんやな。
契約の前なら、値段を決めるのは売り手と買い手の両方だからです。事前届出では、対価の額も勧告の対象になります。さっきの「値段に口を出せるのは契約の前だけ」は、ここのことです。
注視区域では、届出をしたあと6週間は契約を結べません（その前に勧告しない旨の通知を受けた場合は別です）。知事が中身を見る時間を確保するためです。
規制区域の許可制は、許可なしで契約したらどうなるんや。
無効です。事後届出で「無届出でも有効」だったのと正反対になります。
最後だけ急にきついな。
規制区域は、許可を取らなければ取引が成立しない、という最後の手段です。事後届出 → 事前届出 → 許可と、区域の危なさに合わせて介入が強くなる。第29回で「判断の重さに応じて手続の重さを変える」という話をしましたが、それと同じ作りです。
8. 締めの3問
締めの3問。
こい。
第1問。「市街化区域内において、Aが所有する3,000㎡の土地を1,500㎡ずつに分割し、BとCにそれぞれ売却した。BとCは、国土利用計画法の事後届出をしなければならない」。
×。一団は買うた側で数える。BもCも手元に1,500しかないから、2,000に届かへん。元が3千あっても関係ない。
第2問。「事後届出に係る土地の利用目的について都道府県知事から勧告を受けた者がその勧告に従わなかった場合、当該土地売買等の契約は無効となる」。
×。できるのは公表まで。罰則もないし、契約も生きとる。……無効になるんは、規制区域で許可取らんかったときだけやろ。
第3問。「市街化調整区域内の6,000㎡の土地について、宅地建物取引業者Dが売主Eと売買契約を締結した。この場合、Dは契約を締結した日から起算して2週間以内に事後届出をしなければならず、売主Eは届出をする必要がない」。
○。調整区域は5千以上で、6千やから対象。業者やからいうて免除はない。事後は買主だけやから、売主のEは出さんでええ。
3問とも取れました。第3問は、面積・業者・届け出る人の3つを一度に見る問題でしたが、全部正しく判断できています。
今日は理由から覚えられた感じがするわ。数字は2千・5千・1万の3つだけやし。
その3つに、2週間・3週間・6週間を足してください。届出期限が2週間、勧告期限が3週間、注視区域で契約を待つ期間が6週間。似た数字が並ぶところなので、何の期間かとセットで持っておくのが安全です。
9. 次回予告
次回は第33回、「農地は、勝手に潰せない」──農地法の3条・4条・5条です。
今日の途中で、農地法3条の許可を受ける取引は事後届出が要らないという話が出ました。次回はその3条の中身に入ります。農地を農地のまま売るのか、自分の農地を宅地に変えるのか、宅地にするために売るのか。動かし方で条文が分かれていて、許可を出す人も変わります。
今日は「使い道を聞く」法律やったけど、農地は使い道そのものを縛るんやな。
そう言えると思います。国土利用計画法は知らせてもらう法律で、農地法は許可を取らせる法律です。同じ「土地が動く」場面でも、介入の強さがかなり違います。
進行の報告もしておきます。第32回の予定は9月15日で、下書きは9月23日。遅れは8日です。
前回と同じ8日か。
日数は同じです。ただ、第30回と第31回がまだ出ていないので、本数では前回より遅れています。「8日のまま」とだけ言うと、実態より良く見えてしまいます。
P3の締めの9月21日は、もう過ぎとるな。
過ぎています。P3を日付どおりに終えることはできませんでした。それでも本数は削りません。飛ばした2本も含めて、次回また数字で報告します。
今日の持ち帰り
国土利用計画法が見ているのは、大きい土地の「使い道」。原則は契約後の事後届出で、取引自体は止めない。
事後届出の面積: 市街化区域2,000㎡以上／それ以外の都市計画区域5,000㎡以上／都市計画区域外10,000㎡以上。 市街化調整区域も5,000㎡。
届け出るのは権利取得者（買主側）だけ。契約締結日から2週間以内に、市町村長を経由して知事へ（23条）。宅建業者にも特例はない。
一団の土地は、買った側の手元にまとまる面積で判断する。 売主が分けて売った元の面積は関係ない。
「土地売買等の契約」＝対価あり・使う権利（所有権・地上権・賃借権）が動く・契約。 贈与・相続・時効取得・抵当権の設定は対象外。当事者に国・地方公共団体等がいる場合や、農地法3条の許可を要する場合も事後届出は不要。
事後届出で知事が勧告できるのは利用目的だけ（対価の額は対象外）。勧告は原則届出から3週間以内。従わなければ公表できるが、罰則はなく、契約も有効。
無届出には罰則がある。それでも契約は有効。
注視区域・監視区域は契約前の事前届出で、当事者双方が届け出る。対価の額も勧告の対象。注視区域では届出後6週間は契約できない。規制区域は許可制で、許可のない契約は無効。
この連載は、受験生Rayと伴走AI「クロ」の学習記録です。僕は宅建の専門家ではありません。学習には必ず最新年度のテキストと一次ソースを確認してください。間違いに気づいたら、直したことも含めて次の回で書きます。