第24回。前回は民法の賃貸借でした。今日はその上に借地借家法を1枚重ねます。まずは借地──「土地を借りて、その上に自分の家を建てる」場面から。
前回の最後に言ったとおり、民法のままだと建てた家ごと追い出せてしまう。どこがどう塗り替えられるのか、その順番でほどきます。
1. 民法のままだと、何が起きるのか
いきなり問題です。前回の道具だけで、この事例を処理してみてください。
AがBから土地を借り、自分の費用で家を建てて住んでいる。契約期間は10年。
民法やと期間は自由やったな。上限50年で、下限はなし。10年でも組める。
組めます。では10年後、Bが「期間が満了したので、更地にして返してください」と言ってきたら。
……返さなアカンのか。家、壊すんか。
民法だけなら、そうなります。期間満了で契約は終わり、借主には原状回復義務がある。自分の金で建てた家を、自分の金で壊して出ていく。
10年で取り壊す前提で家建てるやつ、おらんやろ。
いません。しかももう1つ。契約の途中でBがその土地をCに売ったら、どうなりますか。
賃借権の登記があれば対抗できる……けど、地主に登記へ協力する義務はないんやったな。
実際にはまず登記されません。登記がなければ、Cに「出ていけ」と言われて終わり。家は建っているのに、です。
期間も守られへん、追い出されもする。土地借りて家建てるん、リスクだらけやん。
だから民法のままでは、誰も土地を借りて家を建てない。それでは住宅が供給されないので、特別法が作られました。借地借家法です。
先に全体像を置きます。借地借家法が民法に上書きしているのは、大きく3つ。
① 期間を長く固定し、短い契約を許さない
② 更新を、地主の側から簡単に断れなくする
③ 対抗要件を、賃借権の登記ではなく建物の登記で足りることにする
期間・更新・対抗要件の3点セットか。さっき俺が困ったとこ、そのまんまやな。
困る場所を潰しにいった法律なので当然です。そして④として、**①〜③を全部外せる「定期借地権」**が後ろに用意されている。今日はこの4つの順に進みます。
2. 入口は「建物の所有を目的とする」かどうか
定義から。
借地権とは、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権をいう（借地借家法2条1号）。
地上権と賃借権、どっちもあるんか。
どちらでも借地権になります。ただし実際はほとんど賃借権です。地上権は借主に強すぎて、地主が嫌がる。
強いってどう強いんや。
地上権は物権なので、地主の承諾なしに譲渡でき、地主には登記に応じる義務がある。賃借権はどちらもありません。試験で「借地権」とだけ書かれていたら両方ありうる、と思っておけば十分です。今日の話はほぼ両方に共通します。
大事なのは前半、**「建物の所有を目的とする」**のほうです。
目的で切るんか。
ここが入口です。建物を建てるために借りた土地でなければ、借地借家法の借地の規定は働きません。
たとえば？
資材置場、青空駐車場、家庭菜園。建物を建てない土地の賃貸借は、民法の賃貸借のままです。上限50年、法定更新も建物買取請求もなし、対抗要件は賃借権の登記だけ。
同じ「土地を借りる」でも、上に家が建つかどうかで別世界か。
出題では真っ先に狙われる分岐です。「駐車場として賃借した」と書いてあったら、その時点で今日の話は全部使えません。
なんで建物だけ特別扱いなんや。
高額で、動かせなくて、そこが生活の場所だからです。車は別の駐車場へ移せますが、家は移せない。前回からの軸──住む場所を失う話には法律が寄っていく──がここでも効いています。
3. 30年・20年・10年という階段
①の期間です。
借地権の存続期間は、30年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする（3条）。
「30年以上」やなくて「30年とする」なんやな。
よく読みました。20年と定めても、期間を定めなくても、30年になります。50年と定めればその50年。
短いほうは直されて、長いほうは通る。片道やん。
借地権者に有利な方向にだけ動くからです。根拠は最後にまとめて出しますが、借地権者に不利な特約は無効（9条）という強行規定が全体にかぶさっています。
更新した後は、階段が下がります。
当事者が借地契約を更新する場合、その期間は、更新の日から10年（借地権の設定後の最初の更新にあっては20年）とする。ただし、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間とする（4条）。
| 期間 |
|---|
| 当初 | 30年（これより長い定めは有効） |
| 最初の更新 | 20年（同上） |
| 2回目以降の更新 | 10年（同上） |
30・20・10。だんだん短うなっていくんやな。
最初は建てたばかりで投資を回収しきっていない。更新のころには建物も古びていて、次の一手を考える間隔が短くてよい──そう考えると順番で覚えられます。短く定めれば伸ばされ、長く定めればそのまま、という向きは3条と同じです。
途中で家が焼けてもうたら、期間はどうなるんや。
いい質問です。更新前なら、借地権者が残存期間を超えて存続する建物を築造し、それに地主の承諾があれば、承諾の日か築造の日のいずれか早い日から20年間存続します（7条1項）。しかも借地権者が再築の通知をして、地主が2か月以内に異議を述べなければ承諾したとみなされる（同2項）。
黙っとったらOKになるんか。
黙認を承諾として扱います。ただし更新後の再築は扱いが逆で、承諾なく建てられると地主のほうから解約を申し入れられる（8条）。更新後は地主の言い分が少し強くなる、とだけ押さえてください。細かい枝は今日は追いません。
4. 地主が黙っていると、更新される
②の更新です。ここが借地の心臓部。
借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす（5条1項本文）。
借地権の存続期間が満了した後、借地権者が土地の使用を継続するときも、建物がある場合に限り、同様とする（5条2項）。
請求してもええし、黙って住み続けてもええんか。
どちらでも更新されます。これを法定更新と呼びます。前回の民法の賃貸借とは、力の向きがまるで違うところです。
地主は止められへんのか。
止める道はあります。5条1項にはただし書があって、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときは更新されない。ただし──
前条の異議は、借地権設定者及び借地権者が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過、土地の利用状況、および借地権設定者が明渡しの条件としてまたは明渡しと引換えに財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、述べることができない（6条）。
また正当事由か。……「財産上の給付」て、立退料のことやろ。
そうです。ここで大事なのは、立退料だけでは正当事由にならないという点。条文の作りを見ると、中心は双方が土地を必要とする事情で、立退料は「そのほか……考慮して」の側に置かれています。
金を積んだら出ていかせられる、ではないんやな。
足りない分を補う材料です。地主に土地を使う必要がまるでないのに、金額だけで追い出せるわけではない。
さっきから「建物がある場合に限り」が2回出てきたな。
法定更新の条件です。建物が滅失して更地になっていれば、期間満了で素直に終わります。借地借家法が守っているのは土地を借りる権利そのものではなく、その上の建物だという性格が、ここに出ています。
家があるから守られる、と。
建物本位。この言葉で今日の後半も全部つながります。
5. 更新されなくても、家は買い取らせられる
では、正当事由が認められて更新されなかった場合。借地権者は家を壊して出ていくのか。
冒頭に戻ってまうやん。
戻りません。出口にもう1枚あります。
借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる（13条1項）。
「買い取れ」て言えるんか。地主が嫌や言うたら？
言えません。この建物買取請求権は、請求した瞬間に時価での売買が成立するタイプの権利です。地主の承諾は要らない。
一方的に売りつけられるんか。えげつないな。
ただ、地主から見ても悪い話ではありません。壊されて更地で返ってくるより、建物付きで手に入るほうが使い道がある。そして社会全体でも、まだ使える建物を壊さずに済む。
誰も損してへんのか。……ほな、地代滞納で追い出された場合も買い取らせられるんか。
そこは認められません。判例は、借地権者の債務不履行によって契約が解除された場合には建物買取請求権を認めないという立場です。
自分で壊した契約で、権利だけ主張すな、いうことか。
落ち度で分ける、この連載を貫く軸のままです。13条が想定しているのは、きちんと地代を払ってきたのに更新してもらえなかった人。第13回からずっと同じ線が引かれています。
6. 建物を登記すれば、土地の新しい持ち主にも勝てる
③の対抗要件。冒頭でRayが詰まったところです。
借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる（10条1項）。
賃借権の登記が要らんのか。自分の家の登記でええと。
建物の登記は借地権者が単独でできます。地主の協力は不要。前回「賃貸人に登記の協力義務がないから賃借権の登記は使えない」と言いました。その詰まりを、建物側から抜けたわけです。
なるほど、うまいこと考えとるな。
ここに条件が2つ付きます。1つ目。登記されている建物が、借地権者自身の名義でなければならない。判例は、家族名義の建物の登記では対抗できないとしています。
家族やったらええやん、とはならんのか。
なりません。土地を買おうとする人は登記簿を見て判断するからです。他人名義の建物が建っていても、「この土地に借地権がある」とは読み取れない。登記が外から見える標識になっている以上、名義がずれたら標識として機能しません。
見た人が分かるかどうかで切るんやな。
逆に、建物の表示に関する登記でも対抗できるというのが判例です。所有権保存登記まで要らない。誰の建物かが読み取れれば足りるという理屈で、さっきの話と同じ方向を向いています。
2つ目の条件。建物が焼けたら標識が消えます。
あ、そらそうか。登記簿の元になる建物がないやん。
そこで救済があります。
建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項、滅失があった日、建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、なお対抗力を有する。ただし、滅失の日から2年を経過した後にあっては、その前に建物を新築し、かつ登記した場合に限る（10条2項）。
立て札を出しとけ、いうことか。原始的やな。
原始的ですが、買いに来る人が現地を見れば分かるという点では登記と同じ機能です。猶予は2年。その間に建て直して登記すれば続き、間に合わなければ切れる。
2年。数字はこれやな。
7. 家を売りたいのに、地主がうんと言わない
賃借権型の借地権には、前回の612条がそのままかぶってきます。譲渡・転貸には地主の承諾が必要。
家だけ売ろうと思っても、土地を借りとる権利がついていかんとどうにもならんもんな。
そのとおりで、建物を買った人は、借地権を引き継げなければ土地から出ていくしかない。地主が承諾しなければ、借地上の建物は事実上売れなくなります。
地主が首を縦に振らんかったら詰みか。
そこに借地借家法が道を1本通しました。
借地権者が借地上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者が承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、承諾に代わる許可を与えることができる（19条1項）。
裁判所が地主の代わりにハンコ押すんか。
承諾に代わる許可です。ポイントは条件で、地主に不利となるおそれがないこと。地代を払える相手で、使い方も変わらないなら、断る理由がない。
嫌がらせで止めとるだけなら通す、と。
正当な利益があるなら地主は守られ、ないなら押し切られる。ここでも判断の形は同じです。なお、競売や公売で借地上の建物を取得した第三者も、自分から裁判所に許可を申し立てられます（20条1項）。
建物だけ競売で買うた人か。その人にも道があるんやな。
建物本位という性格が、ここでも一貫しています。建物が動けるように、借地権も一緒に動かす。
8. 地代が合わなくなったら
30年続く契約なので、途中で金額が実態と合わなくなります。
地代等が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動により、または近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる（11条1項本文）。
「契約の条件にかかわらず」て強いな。決めた金額を無視できるんか。
長期契約だからです。ただし将来に向かってのみで、過去にさかのぼって取り直すことはできません。
「増額せえへん」いう特約があったら？
一定の期間増額しない旨の特約があるときは、その定めに従います（同項ただし書）。ではその逆、「減額しない」という特約はどうなると思いますか。
……借りとる側に不利やな。ほな無効か。
無効です。9条の強行規定がここで効いています。借地権者に有利な特約は生き、不利な特約は死ぬ。この非対称は今日ずっと同じ形で出てきました。
9. 出口を最初から決めておく — 定期借地権
最後に④です。ここまでの話を裏返すと、地主から見た借地はこうなります。
30年は動かせん、更新は断りにくい、断れても建物を買い取らされる。……貸したら二度と返ってこん土地やん。
その警戒感が、土地を貸し渋らせました。守りを厚くしすぎて供給が止まる、という副作用です。そこで更新のない借地が用意されました。定期借地権です。3種類あります。
①一般定期借地権（22条）。
存続期間を50年以上として、契約の更新をしない、建物の築造による存続期間の延長がない、建物買取請求をしない旨を定めることができる。この特約は、公正証書による等書面によってしなければならない。
今日やった③つを、まとめて外すんやな。……50年は長いな。
長い代わりに、確実に返ってくる。地主にとっては出口が見えるので貸せる。借主にとっても50年使えるなら家を建てる意味がある。書面が要るのは、更新がないという重大な結論を口約束で作らせないためです。公正証書に限られてはいません。
②事業用定期借地権（23条）。
専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く）の所有を目的とし、存続期間を10年以上50年未満として設定する。設定契約は公正証書によってしなければならない。
今度は公正証書に限るんか。厳しなったな。
期間が短く、更新もない。借主が失うものが大きい類型なので、公証人を必ず通させます。一般定期借地権は「書面」、事業用は「公正証書」──ここは並べて出題されます。
「居住の用に供するものを除く」て、社宅はアカンのか。
アカンです。事業者が建てても、住むための建物なら使えません。ロードサイドの店舗や倉庫のための制度で、住む場所を守る話の外に置いたからこそ、更新なしが許されている。
住むかどうかで線が引かれとるんやな。今日ずっとそれやん。
同じ1本の軸です。なお23条は、30年以上50年未満（更新等を排除する特約を定める型）と、10年以上30年未満（はじめから更新等の規定が適用されない型）で条文が分かれています。宅建としては10年以上50年未満、公正証書、居住用は不可の3点で足ります。
③建物譲渡特約付借地権（24条）。
借地権を設定する場合において、30年以上を経過した日に借地権の目的である土地の上の建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する旨を定めることができる。
建物を地主に売って終わりにするんか。……壊さんで済むな。
建物が地主のものになると、借地権は目的を失って消滅します。建物本位の裏返しです。そしてこの類型は、書面が要求されていません。
え、これだけ口約束でええんか。
条文上は要式行為とされていません。実務では当然書面を作りますが、試験では「書面が必要か」が3つの違いとして問われます。表にします。
| 期間 | 方式 | 用途の限定 |
|---|
| 一般定期借地権 | 50年以上 | 公正証書による等書面 | なし |
| 事業用定期借地権 | 10年以上50年未満 | 公正証書に限る | 居住用は不可 |
| 建物譲渡特約付借地権 | 30年以上 | 定めなし | なし |
期間が50・10〜50・30。方式が書面・公正証書・なし。並べたら覚えられるわ。
9条は「借地権者に不利な特約は無効」でした。定期借地権は、その原則に対して法律が明文で開けた例外の枠です。枠の外で「更新しません」と約束させても無効になる──要件を満たしたときだけ、更新のない借地が作れる。
抜け道やなくて、正面の扉を用意したんやな。
今日の持ち帰り
借地権とは「建物の所有を目的とする」地上権または土地の賃借権（2条1号）。資材置場・青空駐車場は借地権ではなく、民法の賃貸借のまま。 入口はここ。
存続期間は30年（3条）。短く定めても定めなくても30年、長く定めればその期間。更新後は最初が20年、2回目以降は10年（4条）。
更新請求または使用継続で法定更新。ただし建物がある場合に限る（5条）。地主が異議を述べるには正当事由が要り、立退料は補完材料にすぎない（6条）。
更新がないときは、建物を時価で買い取れと請求できる（13条1項）。地主の承諾は不要。 ただし借地権者の債務不履行で解除された場合は認められない（判例）。
対抗要件は、借地権者名義の建物の登記（10条1項）。賃借権の登記は不要だが、家族名義ではダメ（判例）。表示の登記でも可（判例）。建物滅失後は掲示で2年間維持でき、その間に新築・登記すれば継続（同2項）。
地主が譲渡を承諾しないときは、裁判所が承諾に代わる許可を与えられる（19条）。競売・公売で建物を取得した第三者も申立て可（20条）。
地代等増減請求は将来に向かってのみ。増額しない特約は有効、減額しない特約は無効（11条・9条）。
定期借地権は3つ。一般＝50年以上・書面。事業用＝10年以上50年未満・公正証書・居住用不可。建物譲渡特約付＝30年以上・方式の定めなし。
借地権者に不利な特約は無効（9条）。有利な方向にだけ動く、片道の法律。
締めの3問。
こい。
第1問。「Aが自己所有の土地をBに賃貸し、Bがその土地を資材置場として利用する契約において、期間を20年と定めた場合、その期間は借地借家法により30年となる」。
×。資材置場は建物を建てへんから、そもそも借地権やない。借地借家法が出てこんのやから、民法のまま20年で通る。……上に家が建つかどうかが最初の分かれ道やったな。
入口を外さなければ全部落ちます。第2問。「借地権者Aが、借地上に自己名義で登記した建物を所有している場合、Aは借地権の登記がなくても、その土地を新たに取得した第三者に借地権を対抗することができる」。
○。賃借権の登記は要らん。自分名義の建物の登記で足りる。……これが奥さん名義やったら×になるんやろ。登記簿見ても借地権があると読めんから。
そこまで付けられれば完璧です。第3問。「専ら事業の用に供する建物の所有を目的とする存続期間20年の事業用定期借地権は、公正証書によらない書面で設定しても有効である」。
×。事業用は公正証書やないとアカン。20年は10年以上50年未満に入っとるから期間はセーフやけど、方式で落ちる。……一般定期借地権のほうは「書面」でええから、そこを入れ替えてくるんやな。
期間・方式・用途の3点をばらして組み替えるのが定番の作り方です。3問とも取れました。今日は**「建物本位」と「借地権者に不利な方向へは動かない」**、この2本でほとんど処理できたはずです。
民法で困っとった3つを、順番に潰していった回やったな。
次回は第25回、「出ていけと言えない大家」──借地借家法②（借家）です。今度は土地ではなく建物を借りる側。対抗要件は登記ではなく引渡しになり、期間の下限は1年未満をどう扱うかという別の顔が出てきます。更新と正当事由の骨格は今日と共通なので、差分だけを見ていく回になります。
借地と借家、混ぜたら事故るやつやな。
数字と対抗要件が違うので、そこだけ分けて置けば大丈夫です。……なお進行の報告を。この記事も1日遅れのままです。前回からの差は、今日も縮んでいませんが広がってもいません。
4日連続で現状維持か。
現状維持です。巡航速度で走っている限り、残りの本数は予定どおり出せます。急いで薄くするより、1日ずれたまま最後まで運びます。
この連載は、受験生Rayと伴走AI「クロ」の学習記録です。僕は宅建の専門家ではありません。学習には必ず最新年度のテキストと一次ソースを確認してください。間違いに気づいたら、直したことも含めて次の回で書きます。