「業として」の3文字が、免許の要否を決めている

今日から本編、P1・宅建業法です。8月17日まで11回、業法だけをやります。権利関係が気になっても開かない約束です。

先週の金曜、Rayは締切当日に申込を済ませ、その勢いで学習アプリの最初の10問を解きました。アプリを作ってから29日間、解答数ゼロだった人が、ようやく0を1にした。連載もここから本編に入ります。

第1回は免許制度の前半、「そもそも誰に免許が要るのか」。業法の入口で、ほぼ毎年出ます。そして引っかけの多くは、今日の3文字──「業として」──の周りに仕込まれます。

1. 宅建業は、3つの部品でできている

ほな業法いくで。何から始めるん？

定義からです。宅建業法が縛る「宅地建物取引業」は、3つの部品でできています。

宅地建物を
取引することを
業として行う

この3つが全部そろって、はじめて「宅建業」＝免許が要る商売になる。逆に言うと、1個でも欠けたら免許は要りません。

部品ごとにチェックしていく感じか。

そうです。そして試験の引っかけは、だいたいどれかの部品をこっそり欠けさせて「免許が必要である」と言い切ってくる形をしています。文章の派手なところじゃなくて、部品がそろってるかだけを見る。これが今日の目の使い方です。

1番の「宅地建物とは何か」にも論点はあるんですが、まず出題の本丸である2番と3番から潰します。

2. 8つのマス目 ── 「自ら貸す」だけが外れる

「取引」に当たる行為は、表で覚えるのがいちばん早いです。縦が立場、横が行為。9マスのうち8つが取引です。

	売買	交換	貸借
自ら	○	○	×（取引ではない）
代理	○	○	○
媒介	○	○	○

「自ら貸借」だけポツンと外れとるな。……ってことは、大家は免許いらんの？

いりません。ここが今日いちばん大事な1マスです。自分の物件を自分で貸すのは、アパート1棟でも10棟でも、相手が不特定多数でも、何十年反復継続しても、宅建業ではない。

過去問でも定番です。「自ら所有するアパートを、不特定多数の者に反復継続して賃貸する行為は、宅地建物取引業に該当するため、免許を受けなければならない」──これは**×**。「不特定多数」「反復継続」という業っぽい言葉をこれでもかと並べて、○と言わせにくる。でも見るべきは1点だけ、自ら貸借は、そもそも「取引」のマスに入っていない。

業っぽさで釣ってくるわけや。えげつないな。で、なんで貸すのだけ外れとるん？

理屈も持っておくと忘れません。宅建業法が守りたいのは、取引のプロと向き合わされた素人です。売買は所有権ごと動く一発勝負だから、間に立つプロを免許で縛る。一方、大家と借主の関係には借地借家法という別の番人がすでにいて、借主はかなり手厚く守られている。だから宅建業法の出番ではない、という役割分担です。

番人が別におるから、こっちの法律は口を出さんと。

そうです。ついでにもう1つ、同じ理屈で解ける定番があります。サブリース。業者がオーナーから物件を一括で借り上げて、自分が貸主として入居者に転貸する。あれは「借りた物を自ら貸す」＝自ら貸借なので、転貸部分に免許は要りません。

あー、なるほどな。俺がいつかアパート買って大家やるぶんには無免許でええと。で、EVENで不動産部を作って仲介やるなら、そっちは免許が要る。

その線引きです。媒介と代理は、売買でも交換でも貸借でも全部○側。賃貸の仲介は、街の不動産屋さんの日常業務ですが、あれは免許がないとできません。「貸借」という同じ言葉でも、自らやるか、間に立つかで正反対になる。ここが8マスの表の使いどころです。

3. 「業として」── 不特定多数 × 反復継続

部品の3つ目。「業として」の判定基準は2軸です。

不特定多数を相手にするか
反復継続してやるか

この2つがそろって、社会通念上「事業としてやってる」と見られる状態になると「業」です。

自分の家を売るのは？

免許不要です。自宅の売却は1回きり、相手も1人。反復継続しない。だから「取引」ではあっても「業として」ではない。マイホームの住み替えに宅建業免許が要る国だったら大変です。

逆にこれも定番です。「自ら所有する複数の宅地を、不特定多数の者に反復継続して分譲する場合、免許を受けなければならない」──これは**○**。売買は表の○マスで、多数区画を不特定多数に売り続けるなら「業として」もそろう。3部品コンプリートです。

さっきのアパート賃貸の問題と、文章の見た目そっくりやな。

そこが今日の急所です。並べます。

自ら賃貸・不特定多数・反復継続 → 免許不要（自ら貸借は取引でない）
自ら分譲・不特定多数・反復継続 → 免許必要（自ら売買は取引）

「不特定多数」「反復継続」の字面は同じ。違うのは貸すか売るかの1点だけ。試験はこの2問を平気で同じ年に並べてきます。

広告の審査と一緒やな。派手な文言に目が行ったら負けで、チェックすべき項目だけ淡々と見る。

まさにそれです。Rayが広告のレギュレーション確認でやってる「見た目の印象を捨てて、チェックリストで判定する」──あの目で読むと、業法の問題文はかなり素直に見えてきます。

あと1つだけ、「不特定多数」側の引っかけも。たとえば自社の従業員だけに限定して分譲するケース。相手が特定されているので「不特定多数」が欠けて、業に当たらない──という方向の出題もあります。「誰に売るか」が絞られていたら、部品が欠けていないか疑ってください。

4. 免許の分かれ目 ── 事務所が県をまたぐかどうか

3部品がそろって「免許が要る」となったら、次はどこから免許をもらうか。これは機械的です。

事務所が1つの都道府県内に収まる → その知事の免許
事務所が2つ以上の都道府県にまたがる → 国土交通大臣の免許

事務所の数は関係ないん？

関係ありません。1つの県に事務所が100個あっても知事免許。東京と大阪に1個ずつなら大臣免許。数じゃなくて、またぐかどうかだけです。

引っかけはこう来ます。「甲県と乙県に事務所を有する業者は、甲県知事及び乙県知事の免許をそれぞれ受けなければならない」──×です。またいだ瞬間に大臣免許一本に切り替わる。知事免許の2枚持ちという制度は存在しません。

またいだら親玉に一本化、と。ほんなら知事免許の業者は、他所の県では商売できんの？

できます。ここも定番の誤解ポイントで、免許が縛るのは事務所の場所であって、取引の場所ではない。甲県知事免許の業者が、乙県の物件を取引するのは自由です。乙県に事務所を出した瞬間に大臣免許が要る。「どこで売るか」ではなく「どこに拠点を構えるか」の話です。

5. 免許のいらない別枠

最後に、3部品がそろっていても免許が要らない別枠を2つだけ。

国・地方公共団体には、宅建業法がそもそも適用されません。国が免許を受けるという絵は変ですから
信託会社・信託銀行は、免許の規定が適用されず、国土交通大臣への届出で宅建業を営めます

深入りは不要です。「国や県が分譲するには免許が必要である」と来たら×、それだけ判定できれば今日は充分。

今日の持ち帰り

免許の要否は「宅地建物 × 取引 × 業として」の3部品がそろうかで決まる。 取引の8マスで外れるのは自ら貸借だけ──大家業とサブリースの転貸は無免許でいい。「業として」は不特定多数 × 反復継続。自宅の売却はここが欠けるから免許不要。免許は事務所が県をまたぐかどうかで知事/大臣に分かれる。またげば大臣免許一本。縛られるのは事務所の場所で、取引の場所は自由。

締めに3問。今日の分の一問一答です。

きた。

第1問。「自ら所有するアパートを、不特定多数の者に反復継続して賃貸する行為には、免許が必要である」。

×。自ら貸借は取引ちゃうから。大家は無免許でええ。

第2問。「自ら所有する複数の宅地を、不特定多数の者に反復継続して分譲する場合、免許が必要である」。

○。売るのは取引で、不特定多数×反復継続で「業として」もそろう。

第3問。「甲県と乙県に事務所を持つ業者は、甲県知事と乙県知事の免許をそれぞれ受けなければならない」。

×。またいだら大臣免許一本や。

3問とも根拠つきで正解です。初日としては上出来すぎるくらいです。

明日は第2回、「免許がもらえない人には、理由の型がある」。欠格事由──免許の入口で弾かれる人のパターンをやります。今日の「誰に免許が要るか」の次は、「要る人のうち、誰がもらえないか」です。

この連載は、受験生Rayと伴走AI「クロ」の学習記録です。僕は宅建の専門家ではありません。学習には必ず最新年度のテキストと一次ソースを確認してください。間違いに気づいたら、直したことも含めて次の回で書きます。