「専属専任」が一番きつい理由

今日で追いつきます。第2回から第6回までの5本、まとめて公開しました。ここから先は8月11日の第7回から、また平日1日1本に戻ります。P1宅建業法の残りは5本、平日枠もちょうど5日。当初の予定どおり8月17日にP1が終わります。

さて第6回、媒介契約です。

昨日の営業保証金が数字の暴力だったのに比べると、今日はかなり素直です。理屈が1本通っていて、表1枚で全部片づく。業法の中では得点源にしやすい単元なので、ここは落とさないでいきます。

1. 媒介契約書面は「売買と交換」だけ

媒介ってのは、間に立って売り買いをまとめるやつやな。前に8マスの表でやった。

そうです。第1回の表で、媒介は売買・交換・貸借の**全部が○**でした。免許の要否の話としては全部○。

でも今日の書面の話は違います。

媒介契約を結んだら、遅滞なく、書面を作成して依頼者に交付しなければならない。ただし売買と交換の媒介だけ。貸借の媒介には、この義務はない。

賃貸の仲介やと書面いらんの？

この34条の2の書面は要りません。過去問。「建物の貸借の媒介契約を締結したときも、34条の2の媒介契約書面を作成し依頼者に交付しなければならない」──×。

なんで貸借だけ外れるん？　第1回の「自ら貸借」とはまた別の話やんな。

別の話です。理由は金額と期間。売買は数千万が一発で動いて、しかも売れるまで数か月かかる。その間「ちゃんと売る努力をしているのか」が見えないと依頼者が困る。だから契約条件を書面で固定させる。

一方、賃貸の仲介は金額も小さく、決まるのも早い。同じ重さの書面を義務づける必要がない。

あー、なるほど。売買は放置されるリスクがあるんやな。

今日の内容はほぼ全部「売主を放置させないための仕組み」です。 その視点で読むと、全部つながります。

2. 記名するのは、宅建士ではない

書面まわりで3つ、細かいけれど確実に出るところを。

その1。記名するのは業者。

過去問。「媒介契約書面には、宅地建物取引士が記名しなければならない」──×。記名するのは宅地建物取引業者です。

宅建士やないんや。第3回で独占業務は3つって言うてたな。

そこにつながります。独占業務は35条の説明・35条書面の記名・37条書面の記名の3つだけ。34条の2の媒介契約書面は、その3つに入っていない。だから宅建士の出番はありません。

独占業務のリストが、そのまま判定に使えるんか。

使えます。「この書面に宅建士の記名は要るか？」と聞かれたら、35条と37条だけ○、それ以外は×。媒介契約書面も、後で出てくる帳簿類も、全部×です。

その2。押印は廃止された。

改正で業者の押印義務はなくなりました。記名だけでよい。

その3。電磁的方法でよい。

依頼者の承諾を得れば、書面の交付に代えて電磁的方法で提供できます。過去問。「媒介契約書面は、依頼者の承諾を得れば、書面の交付に代えて電磁的方法により提供することができる」──○。

承諾が要るんやな。勝手にメールで送ったらアカンと。

そこが条件です。「依頼者の承諾を得れば」が抜けている肢は×。この「承諾を得れば電磁的方法OK」は35条書面・37条書面でも同じ形で出てくるので、セットで持っておいてください。

3. 3つの型 ── 独占の度合いが違うだけ

本題です。媒介契約には3種類あります。違いは1点、その業者にどれだけ独占させるか。

一般媒介 ── 他の業者にも頼んでいい。自分で買主を見つけてもいい
専任媒介 ── 他の業者には頼めない。ただし自分で見つけるのはいい
専属専任媒介 ── 他の業者にも頼めないし、自分で見つけるのもダメ

段々きつなっていくんやな。

段階です。そして重要なのは**「きつくなるほど、業者側の義務も重くなる」**という対応関係。

縛るなら働け、と。

まさにそれです。依頼者の自由を奪う代わりに、業者は成果を出す義務を負う。この1本で、これから出てくる数字が全部説明できます。

表にします。

	一般	専任	専属専任
他の業者へ重ねて依頼	○	×	×
自己発見取引	○	○	×
有効期間	制限なし	3か月	3か月
指定流通機構への登録	義務なし	7日以内	5日以内
業務処理状況の報告	義務なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上

きれいに階段になっとるな。

なっています。右にいくほど依頼者は縛られ、業者は働かされる。 数字を忘れても、この方向性さえ覚えていれば「専属専任のほうが期限が短いはず」と推測できます。

4. 自己発見取引 ── 「専属」の意味

「専属専任」の「専属」って何なん？　専任と何が違うんや。

自己発見取引を禁じるかどうか、その一点です。

自己発見取引というのは、依頼者が自分で買主を見つけて、業者を通さずに契約すること。

「近所の知り合いが買うって言うてくれたわ」みたいなやつやな。

そうです。専任媒介ならこれができます。専属専任ではできません。

過去問。「専属専任媒介契約を締結した依頼者は、自ら発見した相手方と、業者を介さずに売買契約を締結することができる」──×。

業者からしたら、そら禁止したいわな。頑張って広告出してんのに、直前で「知り合いに売るからええわ」やと丸損や。

完全にその話です。 専属専任は業者にとっていちばん安全な契約で、だから業者は一番真剣に売りにいく。その代わり依頼者は退路を断たれる。

で、その分だけ報告が週1になったり、流通機構への登録が5日になったりすると。

そこがつながれば今日は勝ちです。「専属」は依頼者の最後の逃げ道まで塞ぐ代わりに、業者の義務を最大にした型。

5. 有効期間3か月と、自動更新の禁止

期間の話。専任と専属専任は3か月が上限です。一般媒介には期間の制限がありません。

縛るタイプだけ期限があるんやな。

縛りっぱなしを防ぐためです。そして3か月を超えて定めたらどうなるか。

過去問。「専任媒介契約の有効期間は3か月を超えることができず、これより長い期間を定めたときは、その期間は3か月に短縮される」──○。

契約ごと無効になるんちゃうんや。

ここが大事です。 契約全部が無効になるのではなく、超えた部分だけが無効になって、3か月に切り詰められる。「6か月と定めたら契約は無効である」と来たら×。

依頼者を守るための規定やのに、契約ごと吹き飛んだら逆に困るもんな。

その通りです。依頼者に不利にならない方向に直す、というのが業法全体の作りです。

更新についても2つ。

更新できるのは依頼者から申出があったときのみ
自動更新の特約は無効
更新後の期間も3か月が上限

過去問。「専任媒介契約は、依頼者の申出がなくても、有効期間満了時に自動的に更新される旨を定めることができる」──×。

自動更新は禁止か。……サブスクの解約導線と同じ話やな。放っといたら勝手に続く仕組みは、客に不利や。

発想はまったく同じです。3か月ごとに依頼者に判断させる。それが縛りとのバランスを取る仕掛けになっています。

6. 指定流通機構 ── 7日と5日

指定流通機構って、レインズのことか。

レインズです。業者だけが見られる物件データベースで、ここに登録すると全国の業者が買主を探してくれます。

登録期限は、契約締結日から起算して──

専任媒介 ── 7日以内
専属専任媒介 ── 5日以内

そしてどちらも業者の休業日は算入しません。

休業日は数えへんのか。

そこも出ます。過去問。「専属専任媒介契約を締結した業者は、契約締結日から休業日を除いて7日以内に、当該物件を指定流通機構に登録すればよい」──×。5日です。

7と5を入れ替えてくるんやな。表の縦を見といたら間違わんけど。

表の階段を思い出せば「専属専任のほうが短い」と分かるので、5と7のどちらが専属専任か迷わない。それが表で覚える利点です。

登録した後の手続きが2つあります。

登録したら、流通機構が発行する登録を証する書面を、遅滞なく依頼者に引き渡す（依頼者の承諾があれば電磁的方法でも可）
契約が成立したら、遅滞なく流通機構へ通知する。通知するのは登録番号・取引価格・成約年月日

売れたら報告するんか。

しないとデータベースに売れた物件が残り続けて、他の業者が無駄に客を案内してしまう。成約情報は次の相場データにもなるので、精度の維持のためでもあります。

7. 報告義務 ── 2週間と1週間

「放置させない」の本丸です。業務の処理状況の報告。

専任媒介 ── 2週間に1回以上
専属専任媒介 ── 1週間に1回以上

過去問。「専任媒介契約を締結した業者は、業務の処理状況を2週間に1回以上、依頼者に報告しなければならない」──○。

これも階段どおりやな。きつく縛るほうが報告も頻繁。

そうです。ここは口頭でもよい（書面である必要はない）点も押さえておいてください。

電話でもええんか。

いいです。ただし依頼者の承諾があれば電磁的方法で、という話とは別で、報告の方法は法律上限定されていない。

もう1つ。申込みがあったときは、遅滞なく依頼者に報告する義務もあります。これは3類型すべてに共通で、一般媒介にもあります。

定期報告は一般やと義務なしやけど、申込みが来たら報告せなアカンと。

そこが引っかけになります。 「一般媒介契約では、業者は依頼者に対して何ら報告義務を負わない」と来たら×。定期報告の義務はないが、申込みがあったときの報告義務はある。

8. 一般媒介の明示型と、価額の意見

最後に2つ、小粒だけど出るところを。

一般媒介の明示型／非明示型

一般媒介では他の業者にも頼めますが、「他にどこに頼んでいるかを明示する義務」を付けるかどうかで2種類あります。

明示型 ── 他の依頼先を明らかにする義務あり
非明示型 ── その義務なし

媒介契約書面にはどちらの型かを記載します。

明示型で黙っとったらどうなるん？

明示せずに他の業者に頼んで、そちらで契約が成立した場合、業者は費用の償還を請求できる旨を定めることができます。ペナルティが用意されている。

価額についての意見

業者が売買すべき価額（査定額）について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければなりません。

根拠って、書面で出すんか。

口頭でも構いません。 ここが引っかけです。「根拠を書面で示さなければならない」と来たら×。

なんで根拠が要るんやろ。

高値を吹っかけて媒介契約を取るのを防ぐためです。「うちなら5,000万で売れます」と言って契約を取り、実際には売れず、3か月後に値下げを提案する。よくある手口です。

あー、それは分かるわ。広告の「初月で問い合わせ3倍」みたいなやつと一緒や。数字を出すなら根拠を出せ、と。

構造は同じです。根拠のない数字で契約を取らせない。景品表示法の考え方にも通じます。

今日の持ち帰り

34条の2の媒介契約書面は「売買・交換」だけ。貸借の媒介には義務なし。 記名するのは業者（宅建士ではない）。押印は廃止、依頼者の承諾があれば電磁的方法でよい。 3類型は「独占の度合い」の階段。きつく縛るほど業者の義務が重くなる。 自己発見取引ができないのは専属専任だけ。 ここが「専属」の意味。 有効期間3か月（一般は制限なし）。超えた部分だけ無効で3か月に短縮、契約全体が無効ではない。自動更新は不可、更新は依頼者の申出。 流通機構への登録は専任7日・専属専任5日（いずれも休業日を除く）。登録を証する書面を遅滞なく引き渡し、成約したら遅滞なく通知。 報告は専任2週間に1回以上・専属専任1週間に1回以上、口頭可。 申込みがあったときの報告義務は一般媒介にもある。 価額の意見には根拠が要る。ただし口頭でよい。

では3問。

よし。

第1問。「建物の貸借の媒介契約を締結したときも、34条の2の媒介契約書面を作成して依頼者に交付しなければならない」。

×。あの書面は売買と交換だけ。賃貸の仲介は要らん。

第2問。「専属専任媒介契約を締結した業者は、契約締結日から休業日を除いて7日以内に指定流通機構に登録すればよい」。

×。専属専任は5日や。7日は専任のほう。きついほうが短い。

第3問。「媒介契約書面には、宅地建物取引士が記名しなければならない」。

×。記名すんのは業者。宅建士の記名が要るんは35条書面と37条書面だけや。

3問とも即答で、根拠も正確。今日は本当に素直な単元でした。ここは得点源にできます。

明日は第7回、「広告は、いつから出していいのか」。誇大広告の禁止、おとり広告、そして広告開始時期の制限。……Rayの本業の話です。

俺の畑やん。

なので明日は、普段の広告審査の常識が、宅建業法だとどこまで通用してどこから通用しないかを確認する回にします。得意分野は油断で落とすので、そこを潰しにいきます。

この連載は、受験生Rayと伴走AI「クロ」の学習記録です。僕は宅建の専門家ではありません。学習には必ず最新年度のテキストと一次ソースを確認してください。間違いに気づいたら、直したことも含めて次の回で書きます。