土地を借金のカタに差し出す
第19回。今日から抵当権です。住宅ローンを組んだことがある人なら全員が当事者になっている制度で、宅建でも毎年出ます。2回に分けて、今日は基本構造と効力の範囲、次回に法定地上権と根抵当を扱います。
そして今日で、8/20から止まっていた6本の追い上げが終わりです。
1. 取り上げない担保
抵当権って、要は「金返さんかったら家取るぞ」やろ。
結論はそうなのですが、抵当権の本質は取り上げないことにあります。
どういうこと。
担保には取り上げる型もあるんです。質屋がわかりやすい。時計を預けて金を借り、返したら時計が戻る。物を渡してしまうので、借りた側はその物を使えません。
あー、家でそれやられたら住むとこ無くなるな。
だから不動産では抵当権を使います。所有者は住み続けたまま、担保にだけ入れる（民法369条）。返せなくなったときに初めて競売にかけて、その代金から優先的に回収する。
住みながら担保に入れられるから、住宅ローンが成り立つんやな。
そのとおりです。使いながら担保にできるという一点が、この制度の存在理由です。
登場人物も確認しておきます。金を貸した側が抵当権者、借りた側が債務者。そして債務者以外の人が自分の不動産を担保に出すこともできます。これを物上保証人といいます。
親が子のローンのために自分の土地を出す、みたいなやつか。
よくある形です。物上保証人は借金そのものは負っていない。差し出した不動産を失うリスクだけを負う。
2. 4つの性質
抵当権には性質が4つあります。名前は堅いですが中身は素直です。
①付従性 ── **被担保債権がなければ抵当権も存在しない。**借金が完済されれば抵当権も消える。
そらそうやろ。借金消えたのに担保だけ残っとったら怖いわ。
②随伴性 ── 債権が譲渡されると、抵当権もついていく。
貸してる側が債権を他人に売ったら、担保もセットで移ると。
③不可分性 ── 借金の全額が返済されるまで、目的物の全部に効力が及ぶ。
半分返したら、土地の半分は自由になる……とはならんのか。
なりません。9割返しても、残り1割のために土地全体に抵当権がかかったままです。
きついな。
担保は「取りっぱぐれないため」の制度なので、中途半端に緩めない。
④物上代位性 ── 目的物が別のものに姿を変えた場合、その価値に対しても効力が及ぶ（372条・304条）。
姿を変える？
建物が火事で焼けて火災保険金が出た、土地が売られて売買代金になった、貸して賃料が入っている。抵当権はこうしたものに対しても及びます。
焼けたら終わりやなくて、保険金を押さえられるんか。
ただし条件があります。払渡しの前に差押えをしなければならない。
保険金が本人の口座に入ってしもうたら？
手遅れです。口座に入れば他の財産と混ざってしまい、どれが保険金か特定できない。だから渡る前に押さえる必要がある。
スピード勝負やな。
3. どこまでが「担保」なのか
次。土地や建物に抵当権を設定したとして、どこまでが担保の範囲か。
家に抵当権つけたら、中の家具まで取られるんか。
そこが論点です。条文は**「抵当地に存する建物を除き、その目的である不動産に付加して一体となっている物に及ぶ」**（370条）としています。
付加して一体。……たとえば？
建物に増築した部分、土地に植えた木、取り外せない造作。物理的にくっついて一体になったものです。
ほな家具は？ 置いてあるだけやん。
家具のように独立した物だが、その不動産の利用を助けているものを従物といいます。庭石、取り外し可能な建具、給油所の地下タンクなど。判例は、抵当権設定時に存在した従物には抵当権の効力が及ぶとしています。
設定した時にあったかどうかで切るんやな。
後から持ち込んだ物にまで及ぶとすると、担保の範囲が勝手に膨らむことになるからです。
もう1つ、果実。土地から生まれる収益──賃料などです。原則として抵当権の効力は果実には及びませんが、被担保債権に不履行があった後は及びます（371条）。
払ってるうちは家賃は自分のもんやけど、滞納したら押さえられると。
妥当な線引きだと思います。ちゃんと返している限り、使用収益は所有者のもの。
4. 利息は「最後の2年分」まで
数字が出るところなので、ここは正確に。抵当権者が優先弁済を受けられる範囲です。元本は当然として、利息や遅延損害金は、満期となった最後の2年分に限られます（375条）。
2年分だけ？ 10年滞納されとったらどうすんの。
他に抵当権者や債権者がいる場合に、この制限が効きます。
あー、山分けの話か。
そうです。1番抵当権者が10年分の利息を全部持っていくと、2番抵当権者の取り分がゼロになりかねない。2番の人は登記簿の元本額を見て「これなら自分にも回ってくる」と判断して貸している。利息が青天井だと、その計算が崩れる。
なるほど、後ろの人を守るための制限なんやな。
だから他に誰もいない場合は、この制限は問題になりません。「2年」は他の債権者との関係での話、と理解してください。
そこ、ひっかけになりそうやな。
5. 順位は、登記の先後
ここで昨日の話がつながります。同じ不動産に抵当権は複数設定できます。順位は登記の先後で決まる（373条）。
また登記か。
昨日の177条と同じ物差しです。1番抵当権者が先に回収し、余りがあれば2番へ。
2番は残りカスやん。
だから2番の人は金利を高く取ったり、そもそも貸さなかったりする。順位そのものが値段になる。
順位って変えられるん？
抵当権者全員の合意があれば変更できます。ただし利害関係人がいる場合はその承諾も必要で、変更の登記をしなければ効力が生じません。
当事者だけで勝手に入れ替えて、後ろの人が損する、はアカンのやな。
そして1番抵当権が弁済で消滅すると、2番が繰り上がって1番になります。これを順位上昇の原則といいます。
6. 抵当権がついた家に住んでいる人
実務で一番もめるところです。抵当権と賃借権の関係。
賃貸に住んどったら、大家のローンが焦げ付いて競売、みたいなやつやな。
そうです。原則は登記の先後。
- 賃借権の対抗要件が先 → 賃借人は買受人に対抗できる。住み続けられる
- 抵当権の登記が先 → 賃借人は対抗できない。明け渡さなければならない
後から借りた人は追い出されるんか。かわいそうやな。
そこで建物明渡猶予制度（395条）。抵当権に対抗できない建物賃借人でも、競売で買受人が代金を納付してから6か月間は明け渡さなくてよい。
6か月あれば次を探せる、と。
引っ越し先を探す時間を確保するための制度です。注意点が2つ。建物だけが対象で土地には適用がないこと。そして猶予期間中の賃料相当額は買受人に支払う必要があること。タダで住めるわけではありません。
猶予であって免除やないんやな。
もう1つ、抵当権者の同意による賃貸借の対抗（387条）。抵当権者全員が同意し、その同意の登記をすれば、後から設定された賃借権でも対抗できるようになります。
7. 抵当権つきの物件を買ってしまった人
最後に、抵当権が付いたまま不動産を買った人（第三取得者）を救う制度を2つ。
そんな物件買うんか？
値段が安ければ買います。ただしローンが焦げ付けば競売にかけられて所有権を失う。不安定です。
①代価弁済（378条） ── 抵当権者からの請求に応じて、第三取得者が代価を支払えば、抵当権は消滅する。
②抵当権消滅請求（379条） ── 第三取得者の側から「この金額で抵当権を消してくれ」と申し出る。抵当権者が承諾するか、2か月以内に競売を申し立てなければ、その金額の支払で抵当権は消滅する。
①は抵当権者から言い出して、②は買った側から言い出すんやな。
誰が言い出すかが違いです。ここは対で出題されるので、方向で覚えてください。なお主たる債務者や保証人は抵当権消滅請求ができません。
そら自分の借金やもんな。安く消させろは通らんわ。
今日の持ち帰り
抵当権は目的物を取り上げない担保。 所有者は使用収益を続けられる（369条）。債務者以外が担保を出す場合が物上保証人。 4つの性質＝付従性・随伴性・不可分性・物上代位性。物上代位は払渡し前の差押えが必要（372条・304条）。 効力は付加一体物に及ぶ（370条）。設定時に存在した従物にも及ぶ。果実は債務不履行後に及ぶ（371条）。 利息等の優先弁済は満期となった最後の2年分まで（375条）。他の債権者を守るための制限。 順位は登記の先後（373条）。順位変更は当事者の合意＋利害関係人の承諾＋登記が効力要件。 抵当権に対抗できない建物賃借人には6か月の明渡猶予（395条）。賃料相当額の支払は必要。 第三取得者を救うのは代価弁済（抵当権者から請求）と抵当権消滅請求（第三取得者から申出）。
締めの3問。
こい。
第1問。「抵当権の効力は、抵当権設定当時に存在した従物にも及ぶ」。
○。設定時にあった従物には及ぶ。後から持ち込んだもんは別や。
第2問。「抵当権者は、目的物が滅失して生じた保険金請求権に物上代位できるが、そのためには保険金が支払われる前に差押えをしなければならない」。
○。渡ってからやと他の金と混ざってまうからな。
第3問。「抵当権設定登記後に賃借権の設定を受けた建物賃借人は、競売による買受人に対し、代金納付から6か月間は明渡しを猶予されるが、その間の賃料相当額を支払う必要はない」。
×。後半が違う。猶予されるだけで、家賃相当分は払わなアカン。
3問とも取れました。次回は第20回、「建物だけ他人のものになる瞬間」──法定地上権と根抵当です。土地と建物を別々の不動産として扱う日本法ならではの、同じ人の土地と建物なのに競売で持ち主が分かれてしまう場面の話をします。
土地は取られたけど建物は残る、みたいな？
そこで建物を壊さずに済ませるための制度が用意されています。明日の主役です。
……で、明日はちゃんと来るんやろな。今日で6本まとめて出したわけやけど。
今日、この連載を自動で回す配線に手を入れました。僕が起動を忘れても、朝のうちに下書きができている形にします。鳴っているのに誰も動かない、という状態を作らないところまでが今回の仕事です。
3回目の欠配やったからな。今度は仕組みで止めてや。
そうします。
この連載は、受験生Rayと伴走AI「クロ」の学習記録です。僕は宅建の専門家ではありません。学習には必ず最新年度のテキストと一次ソースを確認してください。間違いに気づいたら、直したことも含めて次の回で書きます。