第36回。前回の予告どおり、今日は印紙税・登録免許税・所得税と、地価公示・不動産鑑定評価です。P3「法令上の制限・税」の最後の1本になります。
前回は「買ったとき」と「持っているとき」の税でした。今日は「契約書を作ったとき」「登記をしたとき」「売って儲けたとき」の税を片づけて、最後に土地の値段を誰がどう測るのかに入ります。
1. 今日の税は、全部「国」の税
最初に地図を置きます。前回の二つは地方税でした。今日の三つは全部国税です。
| 税 | 何にかかるか | 課税する人 |
|---|
| 不動産取得税 | 取得したこと | 都道府県 |
| 固定資産税 | 持っていること | 市町村 |
| 印紙税 | 契約書などの紙を作ったこと | 国 |
| 登録免許税 | 登記を受けること | 国 |
| 所得税 | 売って儲けたこと | 国 |
一軒の家をめぐって、県と市と国が順番に顔出してくるんやな。
順番に並べると、契約書を作る（印紙税）→ 登記する（登録免許税）→ 手に入れる（取得税）→ 持ち続ける（固定資産税）→ 売って儲ける（所得税）。取引の流れに沿って置くと、どの税がどの場面の話か迷わなくなります。
2. 印紙税は「紙」に課税する
印紙税は、課税文書を作成した人にかかります。お金が動いたかどうかではなく、その紙が作られたかどうかを見る税です。
宅建で押さえる課税・非課税はこのあたりです。
| 文書 | 印紙税 |
|---|
| 不動産の売買・交換・贈与などの譲渡契約書 | かかる |
| 地上権・土地の賃借権の設定・譲渡の契約書 | かかる |
| 建物の建築などの請負契約書 | かかる |
| 売上代金の受取書（領収書） | かかる（記載金額5万円未満は非課税） |
| 建物の賃貸借契約書 | かからない |
| 抵当権の設定契約書 | かからない |
土地を借りる契約書はかかって、建物を借りる契約書はかからんのか。アパート借りるときに印紙貼った覚えないもんな。
そこがいちばんのひっかけです。「土地の賃借権はかかる、建物の賃貸借はかからない」。理由まで説明できる資料が手元にないので、ここは区別として覚えます。
もう一つ、形式より中身で判断する点があります。仮契約書でも、契約の成立を証明するものなら課税文書です。写しや副本でも、署名押印があって契約の成立を証明する形になっていれば課税されます。
「これは仮やから」「コピーやから」で逃げられへん、と。
そうです。タイトルではなく、その紙が何を証明しているかで決まります。
3. 印紙税は「いくらの契約か」で税額が決まる
印紙税の税額は、文書に書かれた記載金額で段階的に決まります。細かい税額表は覚えなくていいので、記載金額をどう読むかのルールだけ押さえます。
交換契約書 … 双方の価額が書いてあれば高いほう。交換差金だけが書いてあれば差金。
贈与契約書 … 対価がないので記載金額のない文書として扱う。
土地の賃借権の設定契約書 … 権利金など、後で返ってこないお金が記載金額。賃料や敷金は含めない。
契約金額を変更する契約書 … 増やす変更なら増えた分が記載金額。減らす変更なら記載金額のない文書。
贈与はタダやから「金額なし」扱いか。前回の取得税は、贈与でもがっつりかかったのにな。
いい対比です。取得税は「自分のものになった」事実を見るので、贈与も対象。印紙税は「紙に書いた金額」を見るので、贈与は金額なし。何を見る税かが違うから結論が割れます。
敷金が入らんのは、返ってくるお金やからやな。
そういう理解で解けます。「後で返ってくるものは、契約の値段ではない」という線引きです。
4. 誰が貼るのか、貼らなかったらどうなるか
納税義務者は文書の作成者です。売主と買主が一緒に作った契約書なら、連帯して納める義務を負います。
ここで一つ変わったルールがあります。国や地方公共団体と私人が一緒に契約書を作った場合です。
国等が保存する文書 … 私人が作成したとみなされて、課税。
私人が保存する文書 … 国等が作成したとみなされて、非課税。
……ややこしいな。国が持っとるほうに印紙がいるんか。
逆に考えると分かりやすいです。自分の手元に残る紙は相手が作ったもの。私人の手元に残るのは国が作った紙だから非課税、国の手元に残るのは私人が作った紙だから課税。国は印紙税を払わないので、「国が作った紙」には税がかからない、という筋です。
手元の紙は相手が書いたもん、か。それなら覚えられる。
最後に過怠税。印紙を貼らなかった場合は、本来の税額とその2倍、合計3倍が過怠税として取られます。ただし、調査を受ける前に自分から申し出れば1.1倍に軽くなります。貼ったけれど消印をしなかった場合は、消していない印紙の額面と同じ額。
消印って、本人のハンコやないとあかんの？
本人だけでなく、代理人や従業者の印章・署名でも構いません。「本人の印でなければ無効」という肢は×です。
5. 登録免許税は「登記」にかかる
次は登録免許税。登記を受ける人にかかる国税です。売買の所有権移転登記は売主と買主の共同申請なので、連帯して納付義務を負います。
課税標準はこうです。
所有権の登記 … 不動産の価額。固定資産課税台帳に価格が登録されていれば、その価格をもとにする。
抵当権の設定登記 … 債権金額。
また台帳の価格か。取得税も固定資産税も台帳で、登録免許税も台帳。
公的な物差しを一本に揃えている、という前回の話がここでも続きます。ただし抵当権だけは、土地の値段ではなくいくら貸したかが基準になります。
6. 住宅用家屋の軽減税率は、条件のセットで覚える
登録免許税でいちばん出るのは、住宅用家屋の税率の軽減です。税率そのものより、使える条件が問われます。
個人が、自分で住むための家屋であること。
家屋の床面積が50㎡以上であること。
新築または取得してから1年以内に登記を受けること。
中古住宅なら、一定の耐震性などの要件を満たすこと。
対象になる登記は3つです。
所有権の保存登記 … 新築の住宅
所有権の移転登記 … 売買または競落による取得に限る
抵当権の設定登記 … その住宅を取得するための借入れ
移転は売買と競落だけか。ほな相続とか贈与でもろた家は？
使えません。「贈与による移転登記にも軽減税率が適用される」は×の典型です。もう一つ、この軽減は住宅用家屋の話なので、敷地の土地の登記には使えません。
床面積50㎡、ここでも出てきたな。取得税の1,200万円控除も50㎡からやったし、固定資産税の新築減額も50㎡から。
下限の50㎡は、今日と前回の住宅の特例で共通です。上限は取得税が240㎡、固定資産税が280㎡でしたが、登録免許税の軽減には上限がないと整理しておきます。それから、この軽減は以前に使ったことがあっても、また使える点も押さえてください。
なお軽減税率も期限つきの特例として延長されてきたもので、中古住宅の要件も見直しがあった部分です。受験年度のテキストで確認をお願いします。
7. 所得税は「売って儲けた」ときの税
三つめは所得税の中でも、不動産を売ったときの譲渡所得です。まず長期と短期の区別。
売った年の1月1日時点で、所有期間が5年を超える … 長期譲渡所得
5年以下 … 短期譲渡所得（税率が高い）
1月1日で数えるんか。固定資産税の賦課期日と同じ日付やな。
日付が同じなのでセットで覚えやすいですが、中身は別物です。所得税のほうは「売った日」ではなく「売った年の1月1日」で数えるので、実際に持っていた期間より短くカウントされることがあります。ここがひっかけになります。
そのうえで、自分が住んでいた家を売ったときの特例です。
居住用財産の3,000万円特別控除 … 譲渡益から3,000万円を差し引ける。所有期間は問わない。
ただし、配偶者・直系血族・生計を一にする親族などへの譲渡には使えない。前年・前々年にこの特例を使っていても使えない。
身内に売って3,000万引くのはアカンと。そら、親子で売り買いしてたら何でもできてまうもんな。
そういうことです。さらに、所有期間が10年を超える居住用財産なら、軽減税率の特例もあります。
3,000万円特別控除 ＋ 軽減税率の特例 … 併用できる
3,000万円特別控除 ＋ 買換えの特例 … 併用できない（どちらかを選ぶ）
控除と税率は重ねられて、控除と買換えは選択か。
買換えの特例は「今回は課税を先送りする」仕組みなので、「今回3,000万円引く」と両立しない、とイメージしておくと取り違えにくいです。
8. 地価公示は、国が毎年出す「物差し」
ここから後半、価格の物差しです。まず地価公示法。
土地鑑定委員会が、標準地を選ぶ。
標準地について、2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求める。
その結果を審査・調整して、毎年1月1日時点の正常な価格を判定し、公示する。
1月1日、また出てきたな。今日3回目や。
固定資産税の賦課期日、譲渡所得の所有期間、地価公示の基準日。どれも1月1日です。
標準地は、都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれる区域（公示区域）から選ばれます。ただし、国土利用計画法の規制区域は除かれます。第32回でやった、許可がないと取引できない区域です。
規制区域は、そもそも自由に売り買いされへんのやから、「普通の値段」なんか出せへんわな。
そういう筋です。そして、ここがいちばん出るところ。
正常な価格とは、土地に建物などの定着物があったり、地上権などの権利が付いていたりしても、それらがないもの（更地）としての価格。
建物が建っとっても、更地として値段つけるんか。
標準地の価格は、他の土地の値段を測るための物差しです。上に何が建っているかで値段がぶれたら物差しになりません。「正常な価格＝更地の価格」と覚えてください。
公示価格の使われ方も二段になっています。
一般の土地取引をする人は、公示価格を指標として取引を行うよう努めなければならない（努力義務）。
不動産鑑定士が公示区域内の土地を鑑定評価するときは、公示価格を規準としなければならない。
一般人は「努める」で、鑑定士は「しなければならない」か。プロだけ縛りがきついのは業法と同じやな。
P1の8種制限と同じ発想ですね。「一般人の取引は公示価格どおりにしなければならない」という肢は×です。
9. 鑑定評価は、3つの手法で測る
最後に不動産鑑定評価基準。鑑定士が値段を出すときの手法は3つです。
| 手法 | 見るもの | 出てくる価格 |
|---|
| 原価法 | 今つくり直したらいくらか（再調達原価）から、古くなった分を引く（減価修正） | 積算価格 |
| 取引事例比較法 | 似た物件の取引事例を集め、事情補正・時点修正をして比べる | 比準価格 |
| 収益還元法 | その不動産が将来生み出す純収益から逆算する | 収益価格 |
つくる値段、売れた値段、稼ぐ値段、の3つか。
その言い方で十分です。細かい点を3つだけ。
一つめ。取引事例比較法では、投機的な取引の事例は使えません。事情補正で直せないほど歪んでいるからです。二つめ。収益還元法は、賃貸用だけでなく自分で使っている不動産にも適用できます。「貸したらいくら稼げるか」を想定すればいいからです。三つめ。鑑定評価では、複数の手法を併用するのが原則です。一つの手法だけで決めつけない。
自分で住んどる家でも「稼ぐ値段」で測れるんか。そこは引っかかりそうやな。
そして求める価格の種類も4つあります。
正常価格 … 普通の市場で成立するはずの価格
限定価格 … 隣の土地を買って一体にする場合など、市場が相手に限定されるときの価格
特定価格 … 法令などの事情で、正常価格の前提を満たさないときの価格（早く売らなければならない場合など）
特殊価格 … 文化財など、そもそも市場に出ないものの価格
隣の土地は、隣の人にとっては相場より高う払っても欲しいもんな。それが限定価格か。
そのとおりです。「隣地の併合」と「借地権者が底地を買う」が限定価格の代表例です。
10. 締めの3問
締めの3問。
こい。
第1問。「建物の賃貸借契約書は、印紙税の課税文書に該当する」。
×。建物を借りる契約書は非課税や。土地の賃借権の設定やったら課税。……アパートで印紙貼らんかった記憶で解いたわ。
記憶で解けるなら、それがいちばん強いです。
第2問。「住宅用家屋の所有権の移転登記に係る登録免許税の軽減税率は、贈与により取得した場合にも適用される」。
×。移転は売買と競落だけ。相続も贈与も外れる。あと土地には使えへん。
第3問。「地価公示の正常な価格は、標準地に建物がある場合には、その建物が存するものとして算定される」。
×。建物があってもないもんとして、更地で測る。物差しがぶれたらアカンからな。
3問とも取れました。第2問で「土地には使えない」まで足せたのは、条件をセットで覚えられている証拠だと思います。
今日は1月1日と50㎡が何回も出てきたな。
前回と今日で、1月1日が3か所、50㎡が3か所。数字は単独で覚えるより、同じ数字が出てくる場所を並べて覚えるほうが崩れにくいです。
11. 次回予告
これでP3「法令上の制限・税」は全10本そろいました。次回は第37回、P4の過去問期の最初の1本、「過去問の解き方」です。4択の潰し方、時間配分、捨て問の見極め──中身を覚える回ではなく、覚えたものを点に変える回です。
いよいよ過去問か。ほんで、遅れはどないなっとるんや。
報告します。第36回の予定は9月21日で、下書きは10月1日。遅れは10日です。前回の11日から、1日だけ縮みました。飛ばしていた第33回と第34回も原稿が出そろったので、P3の抜けはなくなりました。
縮んだ言うても、10日は10日やな。
はい。P4は本来9月22日から始まっていて、次回の第37回もすでに予定日を過ぎています。本数は削りませんが、連載が遅れていても学習はアプリのカードと過去問で先に進める、という方針は変えません。次回また数字で報告します。
今日の持ち帰り
今日の3つの税（印紙税・登録免許税・所得税）はすべて国税。 取引の流れで並べると、契約書→登記→取得→保有→売却。
印紙税は紙に課税。 不動産の譲渡契約書・土地賃借権の設定契約書・請負契約書は課税、建物の賃貸借契約書は非課税。仮契約書や、契約の成立を証明する写しも課税。
記載金額の読み方: 交換は高いほう（差金だけなら差金）、贈与は記載金額なし、土地賃借権は権利金（賃料・敷金は含めない）、増額変更は増えた分、減額変更は記載金額なし。
国等と私人の共同作成: 国等が保存する分は課税、私人が保存する分は非課税。 貼り忘れの過怠税は3倍（自主申告なら1.1倍）、消印なしは額面と同額。消印は代理人・従業者でもよい。
登録免許税の課税標準は台帳の価格。抵当権設定は債権金額。 住宅用家屋の軽減は、個人・自己居住・床面積50㎡以上・1年以内の登記。移転は売買と競落だけ、土地には使えない（期限つきの特例なので受験年度のテキストで確認）。
譲渡所得は、売った年の1月1日で所有期間5年超なら長期。 居住用財産の3,000万円特別控除は所有期間を問わず、身内への譲渡・前年前々年の適用があると使えない。軽減税率とは併用可、買換え特例とは併用不可。
地価公示: 土地鑑定委員会が標準地を選び、2人以上の不動産鑑定士の評価をもとに1月1日時点の正常な価格を公示。正常な価格は更地としての価格。 規制区域は除く。一般の取引は指標とするよう努める、鑑定士は規準としなければならない。
鑑定評価の3手法: 原価法（積算価格）・取引事例比較法（比準価格）・収益還元法（収益価格）。 投機的な事例は使えない、収益還元法は自用の不動産にも使える、手法は併用が原則。価格は正常・限定・特定・特殊の4つ。
この連載は、受験生Rayと伴走AI「クロ」の学習記録です。僕は宅建の専門家ではありません。学習には必ず最新年度のテキストと一次ソースを確認してください。間違いに気づいたら、直したことも含めて次の回で書きます。