第34回。公開済みの直前回は第32回の国土利用計画法です。第33回の農地法はまだ下書きができていないので、前回に続いて順番を一つ飛ばし、今日は盛土規制法と土地区画整理法に入ります。
前回は土地が売買されるときの法律でした。今日の2つは、土地そのものの形を変えるときの法律です。盛土規制法は土を積む・削るという高さ方向の変更を、土地区画整理法は区画の線を引き直すという平面方向の変更を扱います。
1. なぜ盛土を縛るのか
最初に目的を押さえます。盛土規制法の正式名は宅地造成及び特定盛土等規制法です。以前は宅地造成等規制法という名前でしたが、2023年に施行された改正で、名前ごと作り替えられました。
なんで作り替えたんや。
きっかけは、盛られた土が崩れて下流に大きな被害が出た災害です。旧法は宅地を造るための工事しか見ていませんでした。でも、土が崩れて人を襲うかどうかは、その土地が宅地かどうかとは関係がない。
山に捨てた土でも、崩れたら下の家は潰れるもんな。
そうです。だから新しい法律は、土地の用途を問わず、危ない盛土をまとめて規制するようになりました。農地でも森林でも、区域内で一定規模の盛土をすれば対象になります。
「宅地造成」て名前は残っとるのに、宅地に限らんのか。
そこが引っかけになります。名前に「宅地」と入っていても、農地だから対象外、という肢は切れます。この法律が守っているのは崩れた土の下にいる人で、盛った土地の使い道ではありません。
2. 区域は2種類、網のかけ方が違う
規制は、都道府県知事（指定都市・中核市ではその長）が指定する区域の中だけにかかります。区域は2種類です。
宅地造成等工事規制区域 … 市街地や集落など、人家がまとまっている場所とその周辺。盛土等が崩れれば直接被害が出る。
特定盛土等規制区域 … 市街地から離れていても、盛土等が崩れれば人家に被害が及びうる場所。山あいで、下流に集落があるようなところ。
街の中と、街の外で崩れたら街まで届くとこ、か。
その理解でいいです。宅地造成等工事規制区域のほうが人に近いので、網が細かい。一定規模以上の工事にはすべて許可が要ります。特定盛土等規制区域は、原則は届出で、より大きな工事になると許可、という二段構えです。
特定盛土等規制区域の具体的な面積や高さの線は、僕は今日は断定しません。試験で数字まで問われるなら、最新年度のテキストで確認してください。今日は、人に近い工事規制区域のほうの数字を固めます。
3. 許可が要る工事の大きさ
宅地造成等工事規制区域内で、次のような工事をするときは、工事主が知事の許可を受けなければなりません。
① 盛土で、高さ1m超の崖を生ずるもの
② 切土で、高さ2m超の崖を生ずるもの
③ 盛土と切土を同時にして、高さ2m超の崖を生ずるもの
④ 盛土で崖を生じないが、高さ2m超となるもの
⑤ ①〜④に当たらなくても、盛土・切土の面積が500㎡超のもの
盛土だけ1mで、ほかは2mなんやな。
盛った土は、もともとの地面より崩れやすいからです。切土は元からある地山を削るので、ある程度締まっている。盛土は後から積んだ土なので、低くても危ない。だから盛土だけ線が低い。
盛るほうが危ない、は覚えやすいわ。
もう一つ、新しい法律で加わったのが土石の堆積です。盛土ではなく、土を一時的に積んで置いておくだけでも、一定規模を超えると許可が要ります。
最大時の高さ2m超かつ面積300㎡超、または面積500㎡超の土石の堆積
置いとくだけでもアカンのか。
置いてある土も、雨が降れば崩れます。永久か一時的かではなく、崩れるかどうかで見ている、と考えてください。
4. 開発許可を取っていれば、二重には取らない
ここで第28回の開発許可とつながります。
宅地造成等工事規制区域内の工事でも、都市計画法の開発許可を受けたものは、盛土規制法の許可を受けたものとみなされる。
前回も同じ話があったな。農地法の許可を取っとったら、国土法の届出は要らんて。
同じ作りです。開発許可の審査では、宅地造成の安全性も見ています。同じ工事を二つの法律で二重に審査する必要はない。
許可を受けたあとも終わりではありません。工事が終わったら知事の完了検査を受けます。一定の工事では、途中で中間検査や、知事への定期報告も求められます。
許可の時点の書類だけ立派で、実際の工事は手抜き、ていうのを防ぐんやな。
そうです。盛土の事故は、計画どおりに造られていなかったことが原因になりやすいので、途中と最後に目を入れる仕組みが強くなっています。
5. 区域を指定した時点で、もう工事中だったら
数字を一つだけ足します。区域が指定されたとき、その区域内ですでに工事が行われていた場合です。
区域の指定の際、その区域内ですでに行われている宅地造成等に関する工事の工事主は、指定があった日から21日以内に、知事に届け出なければならない。
許可やなくて届出なんや。
始めた時点では規制がなかった工事です。あとから「許可を取っていないから違法」とは言えない。だから許可ではなく届出で、行政が工事を把握できるようにする。
国土法の事後届出と、発想は似とるな。止めへんけど、知らせてもらう。
似ています。そして前回の「2週間・3週間・6週間」とは別に、ここは21日です。単位が「週」ではなく「日」になっているので、何の期限かとセットで持っておいてください。
6. 造成宅地防災区域は、工事規制区域の「外」
盛土規制法の最後に、紛らわしい名前の区域をもう一つ。
造成宅地防災区域 … すでに造成された宅地のうち、地震などで崩れて大きな被害が出るおそれがある一団の造成宅地の区域。知事が指定する。宅地造成等工事規制区域内には指定できない。
危ない造成地やったら、工事規制区域の中にもあるやろ。なんで中には指定でけへんのや。
中にはもう網がかかっているからです。工事規制区域の中の土地には、所有者などに安全な状態を保つよう努める義務があり、知事は勧告や改善命令も出せます。だから別の区域を重ねる必要がない。造成宅地防災区域は、工事規制区域の網から漏れた、昔の造成地を拾うための区域です。
前回の高さ制限で、低層住専に隣地斜線がないのと同じやな。もう守られとるから、置かん。
同じ理屈です。空振りの規制は置かない。
7. 土地区画整理は、線を引き直して、少しずつ出し合う
後半、土地区画整理法に入ります。まず、何をする事業なのか。
区画を整えるんやろ。ガタガタの土地をまっすぐにする。
それに加えて、道路や公園を造ります。道が狭く、区画が入り組んだ地域で、区画の線を全部引き直し、公共施設の整備と宅地の利用増進を同時にやる事業です。
ポイントは、土地を買い上げないことです。
道路を造るのに、土地を買わへんのか。
買いません。地区内の地権者が、それぞれ少しずつ土地を出し合って、それを道路や公園にします。これを減歩といいます。出し合ったあとの、整った新しい区画を元の持ち主に割り当て直すことを換地といいます。
土地が減るんやったら、みんな損やん。
面積は減りますが、道路に接して形の整った土地になります。第29回の接道義務を思い出してください。道に接していない土地には建てられなかった。狭くても使える土地になるので、価値はむしろ上がることが多い、というのがこの事業の前提です。
面積を払って、価値を買うんか。
その言い方がいちばん正確だと思います。それから、出し合った土地の一部を道路にせず、売って事業費に充てることがあります。この土地を保留地といいます。
8. 誰がやるのか、事業中は何ができないか
施行者は、個人、土地区画整理組合、区画整理会社、地方公共団体、国土交通大臣、独立行政法人都市再生機構などです。試験でよく出るのは組合です。
組合は、7人以上が共同して、定款と事業計画を定め、知事の認可を受けて設立する。認可の申請には、施行地区内の宅地について、所有権を持つ者と借地権を持つ者の、それぞれ3分の2以上の同意が要る。
組合が設立されると、施行地区内の宅地の所有権者・借地権者は、全員が組合員になる。
全員？ 反対しとった人もか。
反対していても組合員です。3分の2で事業を始められる以上、反対した人だけ抜けることを認めたら、区画が虫食いになって事業が成り立ちません。
線を全部引き直すんやから、一人だけ外すわけにはいかんのやな。
そうです。次に、事業中の制限です。
事業の認可などの公告があった日から、換地処分の公告がある日まで、施行地区内で、事業の障害となるおそれがある土地の形質の変更、建築物などの新築・改築・増築、移動の容易でない物件の設置・堆積をするには、知事等の許可が要る。
線を引き直しとる最中に、勝手に家を建てられたら困るもんな。
許可を出すのは施行者ではなく知事等、というところが引っかけになります。組合が「うちの許可を取れ」と言えるわけではありません。
9. 仮換地で、「使える土地」と「持っている土地」が分かれる
今日いちばん出るところです。工事には何年もかかります。その間、地権者はどこを使えばいいのか。そこで仮換地を指定します。
仮換地が指定されると、効力発生の日から換地処分の公告の日まで、
従前の宅地については、使用・収益ができなくなる。
仮換地については、従前の宅地と同じ内容の使用・収益ができる。
ほな、元の土地は仮換地の人のもんになるんか。
なりません。所有権は従前の宅地に残ったままです。動くのは使う権利だけ。だから、従前の宅地を売ることも、抵当権を設定することもできます。
使われへん土地を売れるんか。なんか変な感じやな。
登記もまだ従前の宅地のままです。買った人は、従前の宅地の所有権を手に入れて、仮換地を使うことになります。使える土地と持っている土地がずれる。この「ずれ」が、仮換地の問題の正体です。
なお、仮換地の指定の効力が生じても、仮換地を使い始める日を別に定めることができます。その場合、使い始めの日までは、従前の宅地も仮換地も使えない期間ができます。
どっちも使われへん期間があるんか。
仮換地の上に、まだ前の人の建物が残っていたりするからです。収益ができない分の損失は補償されます。
10. 換地処分の公告 ──「当日が終わった時」と「翌日」
工事が全部終わると、施行者は換地処分をして、知事等がそれを公告します。公告で何が起きるかを、時点ごとに並べます。
公告があった日が終了した時
・換地を定めなかった従前の宅地の上の権利 → 消滅
・行使する利益がなくなった地役権 → 消滅
公告があった日の翌日
・換地計画で定めた換地 → 従前の宅地とみなされる
・清算金 → 確定
・保留地 → 施行者が取得
・事業で造った公共施設 → 原則として所在の市町村が管理
当日が終わった時に古いもんが消えて、翌日に新しいもんが始まる、か。
日付の境目で、古い世界が閉じて新しい世界が開く。そう見ると、どれがどちらか迷いにくくなります。地役権だけは、行使する利益が残っているなら、従前の宅地の上にそのまま残るので注意してください。通路の地役権なら、道の付き方が変わって通る必要がなくなった場合だけ消えます。
清算金てのは。
換地は完全に公平にはなりません。もらいすぎた人は払い、少なかった人は受け取る。その差額の精算です。
最後に登記。換地処分の公告があると、施行者は遅滞なく登記所に通知し、変動の登記をします。その登記が済むまでは、原則として他の登記はできません。
全部の区画の線が一度に変わるんやから、途中で個別に登記されたら、ぐちゃぐちゃになるもんな。
11. 締めの3問
締めの3問。
こい。
第1問。「宅地造成等工事規制区域内の農地において、高さ1.5mの崖を生ずる盛土を行う場合、その土地は宅地ではないので、盛土規制法の許可は不要である」。
×。新しい法律は土地の用途を問わへん。農地でも森林でも、崩れたら下の人が危ないのは同じや。盛土は1m超の崖で許可が要るから、1.5mは引っかかる。
第2問。「仮換地が指定された場合、従前の宅地の所有者は、換地処分の公告があるまでの間、従前の宅地を売却することができない」。
×。動くのは使う権利だけで、所有権は従前の宅地に残っとる。売るのも抵当権つけるのもできる。使われへんだけや。
第3問。「換地処分の公告があった場合、換地計画において定められた換地は、その公告があった日の翌日から従前の宅地とみなされる」。
○。翌日から新しい世界や。……当日が終わった時に消えるんは、換地を定めへんかった土地の上の権利のほうやな。
3問とも取れました。第3問は、聞かれていない「当日が終わった時」の側まで自分で並べられていますね。
盛るほうが危ない、面積を払って価値を買う、持っとるのと使うのがずれる。今日は3本で覚えたわ。
その3本で、今日の大半は解けると思います。
12. 次回予告
次回は第35回、「買ったとき、持っているときにかかる税」──不動産取得税と固定資産税です。法令上の制限はいったん離れて、税に入ります。誰が、いつ、何を基準に払うのか。似た名前の2つを、取得の1回きりと毎年の違いから分けていきます。
農地法はどうすんねん。
第33回の農地法は、まだ下書きがありません。飛ばしたままにはしません。第35回とどちらを先に書くかは次回決めますが、欠番のまま過去問期に入ることはしない、と今ここで書いておきます。
進行の報告です。第34回の予定は9月17日で、下書きは9月26日。遅れは9日です。
前回は8日やったな。1日増えたんか。
1日増えました。第30回と第31回は出ましたが、第33回が抜けたままです。本数で見ても、日数で見ても、まだ詰められていません。
増えたって、ちゃんと言うんやな。
言わないと、「8日のまま」に見えてしまいます。減らせるまで、毎回この数字を書きます。
今日の持ち帰り
盛土規制法（宅地造成及び特定盛土等規制法）は、土地の用途を問わない。 農地・森林での盛土も対象。守っているのは崩れた土の下にいる人。
区域は2種類。 人家に近い宅地造成等工事規制区域は一定規模以上で許可。特定盛土等規制区域は原則届出、大きい工事は許可。
工事規制区域内で許可が要る工事：盛土で1m超の崖／切土で2m超の崖／盛土と切土を同時にして2m超の崖／崖を生じない盛土で2m超／面積500㎡超。 盛った土は崩れやすいので、盛土だけ線が低い。
土石の堆積も対象：最大時の高さ2m超かつ面積300㎡超、または面積500㎡超。
開発許可を受けた工事は、盛土規制法の許可を受けたものとみなす。 工事後は完了検査。
区域指定の時点ですでに工事中なら、指定の日から21日以内に届出。
造成宅地防災区域は、宅地造成等工事規制区域内には指定できない。
土地区画整理＝区画の引き直し。土地を買わずに、減歩で出し合い、換地で割り当て直す。 事業費に充てるために売る土地が保留地。
組合は7人以上で設立し、知事の認可。所有権者と借地権者のそれぞれ3分の2以上の同意。設立されたら地区内の所有権者・借地権者は全員組合員。
事業中の建築等は、施行者ではなく知事等の許可。
仮換地の指定で、使えるのは仮換地、所有権は従前の宅地に残る。 従前の宅地は売却も抵当権設定もできる。使用開始日を別に定めれば、どちらも使えない期間がある。
換地処分の公告：当日が終了した時に、換地を定めなかった従前の宅地の権利と、行使する利益のない地役権が消滅。翌日に、換地が従前の宅地とみなされ、清算金確定、保留地は施行者が取得、公共施設は原則市町村の管理。
この連載は、受験生Rayと伴走AI「クロ」の学習記録です。僕は宅建の専門家ではありません。学習には必ず最新年度のテキストと一次ソースを確認してください。間違いに気づいたら、直したことも含めて次の回で書きます。